Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf: Was gilt 2026?

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden, aber die Finanzierung ist noch nicht ganz durch. Der Makler bietet an, das Objekt gegen eine Reservierungsgebühr für Sie “vom Markt zu nehmen”. Klingt beruhigend. In vielen Fällen zahlen Käufer damit aber Geld für eine Sicherheit, die rechtlich kaum etwas wert ist. Wir erklären, was eine Reservierungsvereinbarung leistet, warum der Bundesgerichtshof solche Gebühren im Maklervertrag gekippt hat und wie Sie sich als Käufer oder Verkäufer sinnvoller absichern.

Was ist eine Reservierungsgebühr überhaupt?

Bei einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Verkäufer oder der Makler, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Der Kaufinteressent zahlt dafür eine Gebühr, oft in der Größenordnung von 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises oder rund 10 bis 15 Prozent der späteren Maklercourtage. Genaue Beträge schwanken stark, feste Sätze gibt es nicht.

Wichtig ist, was die Zahlung NICHT bewirkt: Sie ist kein Vorvertrag und verpflichtet weder Käufer noch Verkäufer zum späteren Abschluss. Ein rechtlich bindender Kaufvertrag über eine Immobilie kommt in Deutschland nur durch notarielle Beurkundung zustande (§ 311b BGB). Alles davor ist grundsätzlich unverbindlich. Der Verkäufer könnte theoretisch trotz Reservierung an einen anderen verkaufen, der Käufer könnte jederzeit abspringen.

Das BGH-Urteil: Reservierungsgebühr im Maklervertrag meist unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 (Aktenzeichen I ZR 113/22 sowie I ZR 8/23) klargestellt: Eine Reservierungsgebühr, die als vorformulierte Klausel oder in einer separaten Standardvereinbarung mit dem Makler verlangt wird, benachteiligt den Kunden unangemessen und ist unwirksam. Die Folge: Der Käufer kann die gezahlte Gebühr zurückverlangen.

Die Richter begründeten das nachvollziehbar. Der Käufer erhält für sein Geld praktisch keinen echten Vorteil, weil ihm kein Anspruch auf den Kauf entsteht. Gleichzeitig ist in solchen Verträgen meist keine Rückzahlung vorgesehen, wenn es nicht zum Kauf kommt. Dadurch entsteht ein faktischer Druck, den Kauf durchzuziehen, nur um die Gebühr nicht zu verlieren. Diese einseitige Lastenverteilung hielt der Prüfung nicht stand.

Praktisch heißt das: Wenn Ihnen ein Makler eine formularmäßige Reservierungsgebühr abverlangt hat und der Kauf geplatzt ist, stehen Ihre Chancen auf Rückzahlung gut. Prüfen Sie den Wortlaut der Vereinbarung und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Wann eine Reservierung ausnahmsweise wirksam sein kann

Das Urteil betrifft vor allem Standardklauseln in Maklerverträgen. Eine individuell und im Detail ausgehandelte Vereinbarung oder eine notariell beurkundete Reservierung kann anders zu bewerten sein. Sobald durch die Höhe der Gebühr allerdings ein spürbarer Kaufzwang entsteht, greift wieder der notarielle Formzwang. Eine ohne Notar geschlossene Reservierung mit hoher Gebühr kann dann komplett unwirksam sein. Diese Fälle sind juristisch anspruchsvoll und gehören vor die Unterschrift zum Notar oder zum Rechtsanwalt.

Warum Makler und Verkäufer trotzdem reservieren wollen

Aus Verkäufersicht ist der Wunsch verständlich. Wer einen ernsthaften Interessenten hat, möchte nicht parallel weiter Besichtigungen organisieren und riskieren, dass der Käufer am Ende abspringt und wertvolle Wochen verloren sind. Eine Reservierung signalisiert Verbindlichkeit und filtert Spaßbieter heraus.

Dieser Wunsch ist legitim, nur ist die Gebühr das falsche Werkzeug. Sie schafft eine Scheinsicherheit, die im Ernstfall vor Gericht wenig trägt und im schlimmsten Fall zurückgezahlt werden muss. Als Verkäufer sollten Sie sich auf belastbarere Signale konzentrieren.

Was wirklich Sicherheit schafft

Statt Geld für eine wackelige Reservierung auszugeben, sind diese Schritte für beide Seiten deutlich wertvoller:

• Finanzierungsbestätigung der Bank: Eine schriftliche Finanzierungszusage oder zumindest ein belastbares Machbarkeitsvotum zeigt dem Verkäufer, dass der Käufer wirklich zahlen kann. Das ist überzeugender als jede Gebühr.
• Zügiger Notartermin: Wer sich einig ist, sollte schnell zum Notar. Der Kaufvertragsentwurf lässt sich vorbereiten, während die letzten Finanzierungsfragen laufen. Sobald beide unterschreiben, ist der Verkauf verbindlich.
• Auflassungsvormerkung: Nach dem notariellen Kaufvertrag wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Das ist die eigentliche rechtliche Reservierung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich an jemand anderen überträgt oder zusätzlich belastet.
• Klare, schriftliche Absichtserklärung ohne Zahlung: Ein Letter of Intent hält den Willen beider Seiten und einen Zeitplan fest, ohne dass Geld fließt. Rechtlich unverbindlich, aber ein fairer Fahrplan.

Ihre Checkliste als Käufer

• Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Der Satz “sonst ist es weg” ist ein Verkaufsargument, kein Sachzwang.
• Zahlen Sie keine Reservierungsgebühr, ohne die Vereinbarung genau gelesen zu haben. Fehlt eine faire Rückzahlungsregelung, ist Vorsicht geboten.
• Klären Sie die Finanzierung so früh wie möglich, dann brauchen Sie die Reservierung meist gar nicht.
• Haben Sie bereits gezahlt und der Kauf platzt? Fordern Sie das Geld unter Verweis auf die BGH-Rechtsprechung zurück.

Fazit für Verkäufer und Käufer im Raum Essen

Eine Reservierungsgebühr wirkt seriöser, als sie ist. Für Käufer bedeutet sie oft Geld für nichts, für Verkäufer eine trügerische Sicherheit. Der schnellere und rechtssichere Weg führt über eine geprüfte Finanzierung und einen gut vorbereiteten Notartermin mit Auflassungsvormerkung. Wenn Sie eine geerbte oder eigene Immobilie in Essen und im Ruhrgebiet verkaufen möchten und einen sauberen, verbindlichen Ablauf ohne rechtliche Grauzonen wünschen, begleitet Sie Parlak Immobilien von der Bewertung bis zum Notartermin. Für die rechtliche Beurteilung einer konkreten Vereinbarung sprechen Sie zusätzlich mit einem Notar oder Rechtsanwalt.

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