Grundschuld löschen oder stehen lassen? Ablauf & Kosten

Die letzte Kreditrate ist überwiesen, das Haus in Essen gehört Ihnen schuldenfrei. Trotzdem steht in Abteilung III Ihres Grundbuchs weiterhin eine Grundschuld zugunsten der Bank. Das ist völlig normal: Eine Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn der Kredit getilgt ist. Sie bleibt eingetragen, bis Sie als Eigentümer aktiv werden. Und ob Sie die Grundschuld löschen lassen oder besser stehen lassen, ist keine reine Formsache, sondern eine kleine Weichenstellung für die nächsten Jahre.

Warum die Grundschuld nach der Tilgung noch im Grundbuch steht

Eine Grundschuld ist rechtlich vom Darlehen losgelöst. Sie sichert den Kredit ab, verschwindet aber nicht Zug um Zug mit jeder Rate. Nach der vollständigen Rückzahlung hat die Bank keinen Anspruch mehr aus der Grundschuld, das Recht selbst bleibt aber formal bestehen. Man spricht dann von einer valutafreien oder leeren Grundschuld: Sie steht im Buch, ist aber nicht mehr mit einer Forderung unterlegt.

Damit haben Sie nach der letzten Rate im Grunde drei Möglichkeiten: löschen lassen, stehen lassen für spätere Vorhaben, oder bei einer Umschuldung an die neue Bank abtreten lassen.

Option 1: Grundschuld löschen lassen

Wer einen sauberen, unbelasteten Grundbuchauszug möchte, lässt löschen. Das ist psychologisch angenehm und beim späteren Verkauf oft der Standardweg. Der Ablauf ist überschaubar:

• Löschungsbewilligung anfordern: Ihre Bank bestätigt schriftlich und in notariell beglaubigter Form, dass sie mit der Löschung einverstanden ist. Diese Erklärung stellt die Bank in der Regel kostenfrei aus, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
• Löschungsantrag stellen: Als Eigentümer beantragen Sie die Löschung beim Grundbuchamt. Ihre Zustimmung muss ebenfalls notariell beglaubigt sein, deshalb führt der Weg über einen Notar.
• Eintragung beim Grundbuchamt: Das Amt streicht die Grundschuld aus Abteilung III. Danach ist das Grundbuch in diesem Punkt lastenfrei.

Kosten entstehen an zwei Stellen: für die notarielle Beglaubigung und für die Grundbuchgebühr. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht am aktuellen Kredit. Als grobe Größenordnung liegen die Gesamtkosten häufig bei einem kleinen Bruchteil der Grundschuldsumme. Konkrete Beträge nennen Ihnen Notariat und Grundbuchamt verbindlich, dort sollten Sie vor der Beauftragung nachfragen.

Option 2: Grundschuld stehen lassen

Löschen ist nicht immer die klügste Wahl. Eine bereits eingetragene Grundschuld ist ein wertvolles Werkzeug, das Sie später wiederverwenden können, ohne den gesamten Bestellungsvorgang neu zu bezahlen.

Das Prinzip: Wollen Sie in einigen Jahren die Küche modernisieren, das Dach sanieren oder eine zweite Immobilie kaufen, kann die alte Grundschuld erneut als Sicherheit dienen. Statt eine neue Grundschuld zu bestellen (mit Notar- und Grundbuchkosten), genügt oft eine neue Zweckerklärung mit der Bank oder eine Abtretung der bestehenden Grundschuld. Das spart Zeit und Geld.

Vorteile des Stehenlassens:

• Keine unmittelbaren Kosten für Löschung und spätere Neubestellung.
• Schnellere und günstigere Finanzierung künftiger Vorhaben, weil die Sicherheit schon im Grundbuch verankert ist.
• Die Grundschuld ist nach der Tilgung leer, aus ihr kann ohne neue Vereinbarung niemand mehr Ansprüche geltend machen.

Nachteile: Der Grundbuchauszug bleibt in Abteilung III belastet, was manche Eigentümer stört. Beim Verkauf erwarten Käufer und deren finanzierende Bank meist eine lastenfreie Übergabe, dann muss ohnehin gelöscht werden. Und wer die Sicherheit nie wieder braucht, zahlt beim späteren Löschen dieselben Gebühren wie heute.

Faustregel für die Entscheidung

Planen Sie in absehbarer Zeit größere Investitionen in die Immobilie oder einen weiteren Immobilienkauf, spricht viel fürs Stehenlassen. Wollen Sie das Objekt verkaufen oder legen Sie Wert auf ein blankes Grundbuch, lassen Sie löschen. Wer unsicher ist, kann die Grundschuld vorerst behalten, denn löschen lässt sie sich jederzeit nach.

Option 3: Umschuldung statt Löschung

Wechseln Sie mit einem neuen Darlehen zu einer anderen Bank, muss die Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Häufig wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Das ist in der Regel günstiger als eine komplette Neubestellung. Ob Abtretung oder neue Eintragung sinnvoller ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit der finanzierenden Bank und dem Notar geklärt werden.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld: ein wichtiger Unterschied

Bevor Sie löschen lassen, lohnt ein Blick ins Grundbuch, welche Art von Grundschuld eingetragen ist.

• Buchgrundschuld: Es existiert nur der Eintrag im Grundbuch. Die Löschung ist der einfachere Fall.
• Briefgrundschuld: Zusätzlich wurde ein Grundschuldbrief ausgestellt, ein Wertpapier. Für die Löschung muss dieser Brief vorgelegt und entwertet werden. Ist er verschwunden, wird es aufwendig: Der Brief muss über ein gerichtliches Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden, und das kostet Zeit und zusätzliches Geld.

Prüfen Sie also frühzeitig, ob Sie den Grundschuldbrief noch besitzen. Nach der Rückzahlung händigt die Bank ihn Ihnen üblicherweise aus.

Löschung beim Verkauf der Immobilie

Verkaufen Sie ein Objekt, das noch mit einer Grundschuld belastet ist, läuft die Löschung meist elegant über den Notar mit ab. Ist noch Restschuld offen, wird sie in der Regel direkt aus dem Kaufpreis abgelöst, anschließend erteilt die Bank die Löschungsbewilligung. So erhält der Käufer eine lastenfreie Immobilie, ohne dass Sie in Vorleistung gehen müssen. Diese Abwicklung gehört zum Standardrepertoire jeder seriösen Kaufabwicklung und wird im Kaufvertrag geregelt.

Kurz zusammengefasst

• Nach der Tilgung bleibt die Grundschuld eingetragen, bis Sie handeln.
• Löschen bringt ein sauberes Grundbuch, verursacht aber Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG.
• Stehenlassen spart Kosten und erleichtert künftige Finanzierungen, weil die Sicherheit wiederverwendbar ist.
• Bei Briefgrundschulden unbedingt den Grundschuldbrief griffbereit haben.
• Beim Verkauf wird die Löschung normalerweise über den Notar und den Kaufpreis abgewickelt.

Weil es hier um Grundbuch, Notarkosten und oft um größere Vermögenswerte geht, sind die genannten Beträge nur Anhaltspunkte. Die verbindliche Auskunft geben Ihnen Ihre Bank, das Grundbuchamt und ein Notar. Wenn Sie eine geerbte oder abbezahlte Immobilie im Raum Essen verkaufen, verwalten oder neu beleihen möchten, begleitet Sie Parlak Immobilien durch die einzelnen Schritte und stellt den Kontakt zu den passenden Stellen her.

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