Kaufpreisfaktor bei Immobilien: Vervielfältiger richtig deuten

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Anlagewohnung prüfen, brauchen Sie in den ersten Minuten eine Zahl, mit der Sie ein Angebot grob einordnen können. Genau dafür ist der Kaufpreisfaktor gemacht. Er sagt Ihnen, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt bezahlen, und ob der Preis im Verhältnis zur Miete eher günstig oder sportlich ist. Andere Namen für dieselbe Kennzahl sind Vervielfältiger oder Multiplikator.

Was der Kaufpreisfaktor aussagt

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis ist eine schlichte Zahl, zum Beispiel 22. Sie bedeutet: Sie zahlen rund 22 Jahresmieten für das Objekt, und rein rechnerisch braucht die Miete 22 Jahre, um den Kaufpreis wieder einzuspielen (ohne Nebenkosten, Steuern und Instandhaltung).

Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 20 entspricht etwa 5 Prozent Bruttorendite, ein Faktor von 25 etwa 4 Prozent, ein Faktor von 33 nur rund 3 Prozent. Die Grundregel lautet deshalb: Je höher der Faktor, desto teurer das Objekt im Verhältnis zur Miete und desto niedriger die Anfangsrendite.

So rechnen Sie

Die Formel ist bewusst einfach:

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete
• Beispiel: 500.000 Euro Kaufpreis, 25.000 Euro Jahresnettokaltmiete (also rund 2.083 Euro Kaltmiete im Monat) ergeben einen Faktor von 20.
• Kostet dasselbe Objekt 600.000 Euro bei gleicher Miete, steigt der Faktor auf 24.

Wichtig ist die Nettokaltmiete, also die reine Miete ohne umlagefähige Betriebskosten. Wer versehentlich die Warmmiete einsetzt, schönt den Faktor und vergleicht Äpfel mit Birnen. Bei gemischt genutzten Häusern rechnen Sie die Jahresmieten aller Einheiten zusammen, Gewerbe und Wohnen getrennt notiert, damit Sie das Mietausfallrisiko im Blick behalten.

Welcher Faktor ist normal?

Einen allgemeingültigen “richtigen” Faktor gibt es nicht, weil er stark von Lage, Zinsniveau und Objektart abhängt. Als grobe Orientierung gilt: In gefragten Großstadtlagen (den sogenannten A-Städten) werden seit Jahren hohe Faktoren jenseits von 25 bezahlt, weil Käufer auf Wertsteigerung und stabile Vermietbarkeit setzen. In vielen B- und C-Lagen, auch in Teilen des Ruhrgebiets, liegen die Faktoren spürbar niedriger, dafür ist das Wertsteigerungspotenzial oft geringer und die Bewirtschaftung anspruchsvoller.

Ein niedriger Faktor ist also nicht automatisch ein gutes Geschäft und ein hoher nicht automatisch ein schlechtes. Ein Haus in schwacher Lage mit Faktor 14 kann teurer sein, als es aussieht, wenn Leerstand droht und die Substanz Geld verschlingt. Umgekehrt kann ein Faktor 26 in einer wachsenden Stadt tragbar sein, wenn die Mieten Luft nach oben haben.

Ist-Miete oder marktübliche Miete?

Hier machen viele Einsteiger einen teuren Fehler. Verkäufer werben gern mit einem attraktiven Faktor auf Basis der aktuellen Ist-Miete. Diese kann aber verzerrt sein:

• Ist die Miete durch alte Verträge zu niedrig, wirkt der Faktor optisch hoch, obwohl echtes Steigerungspotenzial im Objekt steckt.
• Ist die Miete zu hoch angesetzt, etwa durch möblierte Vermietung oder befristete Sondersituationen, sieht der Faktor günstig aus, lässt sich aber nach dem nächsten Mieterwechsel nicht halten.

Prüfen Sie deshalb immer, ob die angesetzte Miete zur Lage passt. Der örtliche Mietspiegel und vergleichbare Angebote helfen, die marktübliche und nachhaltig erzielbare Miete einzuschätzen. Rechnen Sie den Faktor im Zweifel zweimal: einmal mit der Ist-Miete, einmal mit der realistischen Marktmiete.

Wo der Kaufpreisfaktor an seine Grenzen kommt

Der Faktor ist ein Filter, keine Kaufentscheidung. Er blendet bewusst viele Faktoren aus, die über den tatsächlichen Erfolg Ihrer Kapitalanlage entscheiden:

• Zustand und Instandhaltungsstau: Ein sanierungsbedürftiges Dach oder eine alte Heizung tauchen in der Kennzahl nicht auf, kosten aber schnell fünfstellig.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler erhöhen Ihren echten Einstandspreis und damit den effektiven Faktor.
• Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage schmälern den Ertrag. Der reine Kaufpreisfaktor rechnet mit der Brutto-, nicht mit der Nettomiete nach Kosten.
• Leerstand und Mieterstruktur: Ein Haus voller Kurzzeitverträge ist riskanter als eines mit soliden Dauermietern, selbst bei gleichem Faktor.
• Finanzierung: Zins, Tilgung und Eigenkapitaleinsatz entscheiden über Ihren Cashflow, nicht der Faktor.

Wer genauer werden will, ergänzt den Kaufpreisfaktor um den Reinertragsfaktor. Dabei setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis zum Jahresreinertrag, also zur Miete nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Diese Kennzahl kommt der professionellen Bewertung im Ertragswertverfahren näher und ist ehrlicher, weil sie die laufenden Lasten berücksichtigt.

So nutzen Sie die Kennzahl sinnvoll

In der Praxis dient der Kaufpreisfaktor der Vorauswahl. Sie sichten fünf oder zehn Angebote, rechnen jeweils den Faktor auf marktüblicher Mietbasis und sortieren die aussichtsreichen Objekte für eine tiefere Prüfung aus. Erst danach folgen Besichtigung, Unterlagenprüfung und eine saubere Ankaufskalkulation mit Nebenkosten, Rücklagen und Finanzierung.

Bilden Sie sich für Ihren Zielmarkt eine eigene Bandbreite, indem Sie über Wochen notieren, welche Faktoren für welche Lagen und Baujahre aufgerufen werden. So erkennen Sie, was in Essen, Bochum oder Dortmund gerade marktüblich ist und wann ein Angebot wirklich aus dem Rahmen fällt.

Weil die Bewertung einer Anlageimmobilie an Zustand, Lage und Mietvertragslage hängt, ersetzt keine Faustzahl den Blick eines Fachmanns. Wenn Sie ein konkretes Objekt im Raum Essen und Ruhrgebiet einschätzen lassen möchten, unterstützt Sie Parlak Immobilien bei der Kalkulation und der realistischen Marktmiete, bevor Sie ein Gebot abgeben.

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