Möbliert vermieten: Rendite, Möblierungszuschlag & Steuer

Wer eine Wohnung möbliert statt leer vermietet, kann pro Quadratmeter spürbar mehr verlangen. In gefragten Lagen im Ruhrgebiet, etwa rund um Kliniken, Hochschulen oder große Arbeitgeber in Essen, gibt es einen stabilen Bedarf an fertig eingerichteten Wohnungen. Der Haken: Ein höherer Mietpreis ist nur haltbar, wenn die Möblierung sauber kalkuliert und im Vertrag richtig abgebildet ist. Sonst kassiert im Streitfall das Amtsgericht den Aufschlag wieder ein.

Für wen möbliertes Vermieten passt

Die Zielgruppe ist eine andere als bei der klassischen Dauermiete. Gefragt ist eine fertige Wohnung vor allem bei Menschen, die für einen begrenzten Zeitraum eine feste Basis brauchen, ohne einen Umzugswagen zu bestellen:

• Berufspendler und Wochenendheimfahrer mit Zweitwohnsitz am Arbeitsort
• Fach- und Führungskräfte auf Projekteinsatz, auch aus dem Ausland
• Studierende, Doktoranden und Gastdozenten
• Menschen in einer Übergangsphase, etwa nach einer Trennung oder während einer Sanierung

Für Sie als Eigentümer heißt das: höhere Miete, aber auch mehr Fluktuation und mehr Verwaltung. Wer alle zwölf Monate neu vermietet, hat öfter Leerstand, Inserate und Übergaben als bei einem Mieter, der zehn Jahre bleibt. Diese Rechnung sollten Sie ehrlich aufmachen, bevor Sie Möbel kaufen.

Was gilt als möbliert?

Eine feste gesetzliche Definition gibt es nicht. Als möbliert gilt eine Wohnung üblicherweise dann, wenn sie mit dem Wesentlichen ausgestattet ist, sodass ein Mieter einziehen und leben kann: Bett, Schrank, Tisch, Sitzgelegenheiten, ausgestattete Küche. Eine Einbauküche allein macht eine Wohnung noch nicht möbliert, das ist Standard vieler Mietwohnungen. Je vollständiger die Ausstattung bis hin zu Geschirr, Lampen und Gardinen, desto eher ist der höhere Preis begründbar.

Der Möblierungszuschlag: transparent ausweisen

Kern des Themas ist der sogenannte Möblierungszuschlag, also der Teil der Miete, den Sie für die Überlassung der Einrichtung verlangen. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass ein solcher Zuschlag zulässig ist, aber nachvollziehbar sein muss. Praktisch bedeutet das: Weisen Sie im Mietvertrag getrennt aus, welcher Betrag auf die reine Wohnungsmiete entfällt und welcher auf die Möblierung.

Diese Trennung ist kein Formalismus. Sie brauchen sie unter anderem, weil sich Mieterhöhungen und der örtliche Mietspiegel nur auf die Grundmiete beziehen, nicht auf den Möbelanteil. Wer alles in eine Pauschale wirft, verliert später den Nachweis und riskiert, dass der Zuschlag im Streit komplett gestrichen wird.

So lässt sich der Zuschlag herleiten

Eine feste Formel schreibt das Gesetz nicht vor, doch die Gerichte akzeptieren eine kaufmännisch begründete Herleitung. Als gängige Größenordnung dient der Zeitwert der Möbel, verteilt auf ihre Nutzungsdauer, zuzüglich einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Vereinfacht: Was haben die Möbel gekostet, wie lange halten sie, und welche Verzinsung ist für das gebundene Geld realistisch. Dokumentieren Sie deshalb Anschaffungsbelege und legen Sie eine Möbelliste bei. Erfundene Rundungsbeträge ohne Grundlage halten einer Prüfung nicht stand.

Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen

Ein verbreiteter Irrtum ist, möbliertes Vermieten sei ein Weg um die Mietpreisbremse herum. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, und dazu zählen Teile von NRW, gilt die Begrenzung grundsätzlich auch hier. Die Grundmiete unterliegt der Bremse wie bei jeder anderen Wohnung. Der Möblierungszuschlag darf obendrauf kommen, muss aber gesondert und der Höhe nach begründet ausgewiesen sein. Genau deshalb ist die getrennte Angabe im Vertrag so wichtig. Prüfen Sie die konkreten Regeln und ob Ihr Ort betroffen ist bei der Stadt oder einer Mietrechtsberatung, da sich der Rahmen ändern kann.

Befristung: Zeitmietvertrag nur mit Grund

Viele möchten möbliert flexibel bleiben und denken an einen befristeten Vertrag. Achtung: Ein normaler Zeitmietvertrag nach Paragraf 575 BGB ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund wirksam, etwa geplanter Eigenbedarf oder eine beabsichtigte Sanierung. Ohne solchen Grund gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Es gibt eine Sonderregel für Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch, doch die trägt nicht jede Dauervermietung. Wer hier auf Nummer sicher gehen will, lässt den Vertrag rechtlich prüfen, statt eine unwirksame Befristung zu riskieren.

Steuer: höhere Einnahmen, aber auch mehr Abzug

Die höhere Miete steigert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Im Gegenzug sind die Möbel Werbungskosten. Geringwertige Wirtschaftsgüter können Sie bis zu einer bestimmten Betragsgrenze sofort absetzen, teurere Einrichtung wird über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Die genauen Grenzen und Nutzungsdauern ändern sich und hängen vom Einzelfall ab, deshalb sollten Sie die aktuell gültigen Werte mit Ihrem Steuerberater klären. Führen Sie von Anfang an eine saubere Möbelliste mit Kaufbelegen, das erleichtert sowohl die Abschreibung als auch die Begründung des Zuschlags.

Abgrenzung zur Ferien- und Kurzzeitvermietung

Möbliert an einen festen Mieter für Monate zu vermieten ist etwas anderes als tageweise Vermietung an Touristen. Kurzzeit- und Ferienvermietung kann als Gewerbe gelten, unterliegt in vielen Städten Zweckentfremdungssatzungen und braucht oft eine Genehmigung. Wenn Sie klassisch möbliert an Wohnmieter vermieten, bleiben Sie in der normalen Wohnraummiete. Vermischen Sie beides nicht, sonst drohen Bußgelder oder eine falsche steuerliche Einordnung.

Praktische Punkte für den Alltag

• Kaution: Bei möblierten Wohnungen ist eine Kaution besonders sinnvoll, da mehr Inventar abgenutzt werden kann. Die üblichen Grenzen des Mietrechts gelten trotzdem.
• Übergabeprotokoll: Fotografieren Sie den Zustand jedes Möbelstücks bei Ein- und Auszug. Das erspart Streit über Kratzer und Flecken.
• Betriebskosten: Legen Sie klar fest, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Der Möbelanteil selbst gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.
• Instandhaltung: Kalkulieren Sie ein, dass Möbel verschleißen und ersetzt werden müssen. Das schmälert die scheinbar hohe Rendite.

Möbliert vermieten kann die Rendite einer gut geschnittenen Wohnung in nachgefragter Lage deutlich verbessern, wenn Kalkulation, Vertrag und Steuer zusammenpassen. Weil dabei Mietrecht, Mietpreisbremse und steuerliche Fragen zusammentreffen, lohnt sich vorab eine fundierte Einschätzung. Parlak Immobilien in Essen unterstützt Eigentümer und Kapitalanleger im Raum NRW dabei, die Vermietungsstrategie für Ihre Immobilie realistisch aufzustellen und rechtlich sauber umzusetzen.

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