Geerbte Immobilie steht leer: Risiken, Kosten & Schutz

Ein geerbtes Haus oder eine Eigentumswohnung bleibt oft monatelang leer, weil erst die Formalitäten geklärt werden und niemand sich sofort entscheiden mag. Das ist verständlich, kostet aber Geld und birgt Risiken, die viele unterschätzen. Ein leerstehendes Gebäude verfällt schneller als ein bewohntes, und im Schadensfall zahlt die Versicherung nicht automatisch. Wer früh die richtigen Handgriffe macht, schützt die Substanz und den späteren Verkaufspreis.

Die laufenden Kosten hören nicht auf

Leerstand heißt nicht kostenlos. Auch ohne Bewohner laufen weiter:

• Grundsteuer und kommunale Grundbesitzabgaben (etwa für Müll, Straßenreinigung, Abwasser, je nach Gemeinde)
• Gebäudeversicherung, oft sogar zu einem höheren Beitrag, sobald Leerstand gemeldet ist
• eine Grundheizung im Winter, damit die Leitungen nicht einfrieren
• bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, unabhängig von der Nutzung
• gegebenenfalls Grundschuld-Raten, falls noch ein Kredit auf der Immobilie liegt

Rechnen Sie diese Posten realistisch zusammen. Über ein Jahr Leerstand kommt schnell ein vierstelliger Betrag zusammen, der den Wert der Immobilie nicht mehrt, sondern nur trägt. Das ist einer der Gründe, eine Entscheidung über Verkauf oder Vermietung nicht ewig aufzuschieben.

Der wunde Punkt: die Gebäudeversicherung

Das größte Missverständnis betrifft den Versicherungsschutz. Viele glauben, mit der bestehenden Wohngebäudeversicherung sei alles abgedeckt. Bei längerem Leerstand stimmt das häufig nicht mehr.

Ein leerstehendes Gebäude gilt bei den meisten Versicherern als sogenannte Gefahrerhöhung, weil Schäden länger unbemerkt bleiben und Einbruch oder Vandalismus wahrscheinlicher sind. Solche Umstände müssen Sie dem Versicherer anzeigen. Verschweigen Sie den Leerstand, riskieren Sie im Schadensfall, dass die Zahlung gekürzt wird oder ganz ausfällt. Der Versicherer kann den Beitrag anpassen, den Schutz für bestimmte Gefahren einschränken oder im Extremfall kündigen.

Besonders heikel sind Leitungswasser- und Frostschäden. Viele Verträge decken diese nur, wenn das Gebäude ausreichend beheizt und regelmäßig kontrolliert wird oder wenn die Wasserleitungen abgesperrt und entleert sind. Genau hier entstehen die teuersten Schäden. Rufen Sie deshalb frühzeitig bei Ihrem Versicherer an, schildern Sie die Lage ehrlich und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, unter welchen Bedingungen der Schutz erhalten bleibt. Das ist unbequem, aber deutlich billiger als ein nicht ersetzter Wasserschaden.

Sie haften weiter: die Verkehrssicherungspflicht

Als Eigentümer bleiben Sie verantwortlich dafür, dass von der Immobilie keine Gefahr für andere ausgeht, auch wenn niemand darin wohnt. Fällt im Winter jemand auf dem nicht geräumten Gehweg, löst sich ein Dachziegel und trifft ein parkendes Auto, oder kippt ein morscher Baum auf das Nachbargrundstück, kann das teuer werden. Die Räum- und Streupflicht, das Absichern loser Bauteile und die Kontrolle von Bäumen und Zäunen gehören dazu. Klären Sie also früh, wer sich im Winter um den Gehweg kümmert, etwa ein Nachbar, ein Hausmeisterdienst oder ein Gartenservice.

Typische Schäden bei Leerstand

Ein unbewohntes Haus zeigt eigene Schwachstellen:

• Frost und Rohrbruch: Ohne Heizung platzen im Winter Leitungen. Ein Wasserschaden, der wochenlang niemandem auffällt, durchfeuchtet ganze Geschosse.
• Schimmel: Wird nicht gelüftet und geheizt, sammelt sich Feuchtigkeit in den Wänden. Das schadet der Bausubstanz und schreckt später Käufer ab.
• Einbruch und Vandalismus: Ein sichtbar leeres Haus zieht Einbrecher an, mitunter auch Metalldiebe, die Kupferrohre oder Heizkörper ausbauen.
• Ungeziefer und Marder: Auf dem Dachboden oder im Keller machen sich Tiere breit, wenn niemand nach dem Rechten sieht.

So sichern Sie die leerstehende Immobilie

Mit ein paar Maßnahmen senken Sie das Risiko deutlich:

• Wasser am Haupthahn abstellen und die Leitungen entleeren, falls Sie nicht heizen. Wenn Sie heizen, einen Frostwächter einsetzen, der die Grundtemperatur hält.
• Gas- und Wasserzufuhr sowie nicht benötigte Stromkreise abschalten.
• Den Briefkasten regelmäßig leeren oder einen Nachsendeauftrag einrichten, damit das Haus nicht offensichtlich verlassen wirkt.
• Die Immobilie in regelmäßigen Abständen kontrollieren, im Winter häufiger. Notieren Sie die Besuche, denn viele Versicherer erwarten diese Kontrolle.
• Den Zustand mit Fotos dokumentieren, das hilft bei Versicherung und späterer Vermarktung.
• Wertsachen, Dokumente und alles Diebstahlsgefährdete entfernen.
• Nachbarn oder einen Dienstleister bitten, ein Auge auf das Objekt zu haben.

Was Kommunen verlangen können

Einige Städte haben Regeln gegen dauerhaften Leerstand von Wohnraum, etwa Zweckentfremdungssatzungen oder Meldepflichten. In Nordrhein-Westfalen ist das nicht einheitlich geregelt und hängt von der jeweiligen Kommune ab. Wenn Ihre geerbte Wohnung längere Zeit leer steht, fragen Sie sicherheitshalber bei der Stadt oder Gemeinde nach, ob Melde- oder Nutzungsauflagen bestehen. Das erspart Ärger und mögliche Bußgelder.

Nicht zu lange warten

Jeder Monat Leerstand kostet Geld, belastet die Substanz und kann die Vermarktbarkeit verschlechtern, weil Feuchtigkeit, Schimmel oder ein ungepflegter Eindruck den Preis drücken. Sinnvoll ist deshalb, früh die Richtung festzulegen: verkaufen, vermieten oder zwischennutzen. Selbst wenn die endgültige Entscheidung noch dauert, sollten die Sicherungsmaßnahmen sofort greifen.

Die Angaben hier sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Zu Versicherungsdetails ist Ihr Versicherer der richtige Ansprechpartner, zu kommunalen Auflagen die Stadt oder Gemeinde.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie im Raum Essen und im übrigen NRW haben, die derzeit leer steht, unterstützt Sie Parlak Immobilien bei der Bewertung, der Sicherung und der Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf. So bleibt der Leerstand kurz und Ihr Vermögenswert erhalten. Sprechen Sie uns für eine erste Einschätzung an.

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