Erbschaftsteuer bei Immobilien

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Erbschaftsteuer auf Immobilien — was Erben 2026 wissen müssen

Wer eine Immobilie erbt, sollte die deutschen Erbschaftsteuer-Regeln genau kennen. Die Freibeträge sind großzügig — aber bei großen Vermögen können schnell hohe Beträge fällig werden. Plus: das eigene Wohnen im geerbten Familienheim kann komplett steuerfrei bleiben.

Die Freibeträge 2026

→ Bei Ehepaar mit 2 Kindern + Familienheim: bis zu 2 × 400.000 € (Kinder) + Familienheim-Privileg = praktisch immer steuerfrei.

Steuersätze (Steuerklasse I — direkte Verwandte)

Familienheim-Privileg — der wichtigste Hebel

Was es ist: Wer ein vom Erblasser selbst bewohntes Eigenheim erbt + selbst mindestens 10 Jahre einzieht, zahlt KEINE Erbschaftsteuer auf den Immobilienanteil — unabhängig vom Wert.

Wer ist berechtigt:

• Ehepartner / Lebenspartner (zeitlich unbegrenzt, keine Wohnflächen-Begrenzung)
• Kinder + Stiefkinder (10 J. Eigennutzungs-Pflicht, max. 200 m² Wohnfläche)
• Enkel (selten, nur in Ausnahmen)

Achtung — die 10-Jahres-Falle: Wer das geerbte Familienheim binnen 10 Jahren verkauft ODER vermietet ODER aufs Pflegeheim umzieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend — Erbschaftsteuer wird voll fällig.

Bewertung der Immobilie

Finanzamt nutzt das Sachwert- oder Ertragswertverfahren — meist sehr nahe am echten Marktwert. Bei Premium-Lagen kann das Finanzamt 10-15 % unterhalb des Marktes liegen — gut für die Erben.

Tipp: Eigenes Gutachten beauftragen, wenn der Finanzamt-Wert zu hoch ist. Ein Sachverständigen-Gutachten kann den Wert reduzieren → Erbschaftsteuer sinkt.

Strategien zur Reduzierung (zu Lebzeiten)

1. Frühzeitige Schenkung alle 10 Jahre wieder neuer Freibetrag möglich. Eltern → Kind alle 10 J. 400.000 € steuerfrei schenken
2. Nießbrauch-Vorbehalt bei Schenkung der Immobilie: Eltern wohnen weiter, Kinder sind Eigentümer (Steuer-mindernd)
3. Adoption + Pflegekinder: erhöht Freibetrag von 20k auf 400k (Steuerklasse I)
4. Eheliche Gestaltung durch Güterstand-Wechsel kann Freibetrag effektiv verdoppeln

Beispielrechnung — Kind erbt EFH 600.000 €

Häufige Fragen

Was zählt als „Familienheim“ beim Privileg?

Das vom Erblasser bis zum Tod selbst bewohnte Wohneigentum (EFH, ETW, DHH, RH). NICHT: Ferienhaus, Zweitwohnung, vermietete Immobilie.

Was passiert wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre ins Pflegeheim muss?

Steuerbefreiung bleibt erhalten WENN der Pflegeheim-Aufenthalt medizinisch zwingend ist (dokumentiert durch Arzt). Bei freiwilligem Umzug ins Pflegeheim → Steuer wird rückwirkend fällig.

Brauche ich einen Steuerberater bei Immobilien-Erbschaft?

Bei kleinem Wert (unter Freibetrag) typisch nicht. Bei größeren Werten oder mehreren Erben: dringend empfohlen. Gestaltungsmöglichkeiten gehen schnell verloren bei falschen Anträgen.

Kann ich Schulden auf der Immobilie abziehen?

Ja — Hypothek-Restschuld, Sanierungs-Kredite zählen als Verbindlichkeiten und reduzieren die Steuer-Bemessungsgrundlage.

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