Mietkauf einer Immobilie: Ablauf, Vertrag & Risiken 2026

Beim Mietkauf ziehen Sie zunächst als Mieter in eine Immobilie ein und erwerben sie zu einem späteren, vorab vereinbarten Zeitpunkt. Ein Teil der gezahlten Miete wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell klingt nach einem bequemen Weg ins Eigentum, gerade wenn die Bank noch nicht mitspielt. In der Praxis steckt der Nutzen aber im Detail, und einige Fallen kosten im schlimmsten Fall das bereits eingezahlte Geld. Dieser Ratgeber erklärt, wie Mietkauf abläuft, welche zwei Grundvarianten es gibt und worauf Sie im Vertrag achten müssen.

Wie Mietkauf grundsätzlich funktioniert

Der Ablauf lässt sich in drei Phasen denken. Zuerst schließen Sie mit dem Eigentümer einen Mietkaufvertrag, in dem Kaufpreis, Mietdauer und die spätere Übertragung geregelt sind. Danach folgt die Mietphase, meist über mehrere Jahre. Ein festgelegter Anteil Ihrer monatlichen Zahlung gilt nicht als reine Miete, sondern als Anzahlung auf den Kaufpreis. Am Ende wird die Immobilie über einen notariellen Kaufvertrag auf Sie übertragen, und Sie zahlen die noch offene Restsumme, häufig über eine dann bewilligte Bankfinanzierung.

Wichtig ist der Unterschied zur normalen Miete: Sie kaufen hier über Umwege. Bis zum tatsächlichen Eigentumsübergang bleibt der Verkäufer im Grundbuch eingetragen und damit Eigentümer. Sie erwerben zunächst nur ein vertragliches Anrecht, keine dingliche Sicherheit.

Zwei Varianten: klassischer Mietkauf und Optionskauf

Klassischer Mietkauf

Hier stehen Kaufpreis und Kauftermin von Anfang an fest. Sie verpflichten sich, die Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt zu übernehmen. Das gibt Planungssicherheit, bindet Sie aber auch: Ändern sich Ihre Lebensumstände, kommen Sie aus der Kaufpflicht kaum heraus, ohne die geleisteten Anzahlungen zu riskieren.

Optionskauf (Mietkauf mit Kaufoption)

Bei dieser Variante erhalten Sie das Recht, aber nicht die Pflicht, später zu kaufen. Für dieses Recht zahlen Sie oft eine Optionsprämie oder einen erhöhten Mietanteil. Üben Sie die Option nicht aus, bleiben Sie Mieter oder ziehen aus, verlieren dann aber in der Regel den angesparten Kaufanteil. Der Optionskauf ist flexibler, dafür meist teurer.

Was zwingend in den Vertrag gehört

Ein Mietkaufvertrag, der die Übertragung von Grundeigentum regelt, muss notariell beurkundet werden. Das schreibt § 311b BGB vor. Eine rein privatschriftliche Vereinbarung über den späteren Kauf ist nichtig, und darauf sollten Sie keinesfalls einlassen. Achten Sie beim Notartermin auf diese Punkte:

• Kaufpreis und Anrechnung: Wie hoch ist der Kaufpreis, und welcher Teil der Miete wird konkret angerechnet? Der reine Nutzungsanteil (die eigentliche Miete) fließt nicht in den Kaufpreis.
• Fester Übertragungstermin oder Optionsfrist: Bis wann muss oder kann gekauft werden?
• Auflassungsvormerkung: Lassen Sie eine Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eintragen. Sie sichert Ihren Anspruch auf Übereignung und schützt davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder mit neuen Rechten belastet wird.
• Instandhaltung und Reparaturen: Klären Sie klar, wer Dach, Heizung und größere Reparaturen zahlt. Viele Mietkaufmodelle wälzen die Instandhaltung auf den Käufer ab, obwohl er noch nicht Eigentümer ist.
• Was bei Nichtkauf passiert: Bekommen Sie angezahlte Beträge (teilweise) zurück, oder sind sie verloren?

Die Risiken realistisch einschätzen

Mietkauf wird oft als Ausweg vermarktet, wenn die klassische Baufinanzierung scheitert. Genau deshalb lohnt ein nüchterner Blick auf die Schwachstellen.

• Höherer Gesamtpreis: Verkäufer lassen sich das gestundete Geschäft und das Ausfallrisiko bezahlen. Rechnen Sie die Summe aus angerechneter Miete plus Restkaufpreis zusammen und vergleichen Sie sie mit einem normalen Kauf plus Bankdarlehen. Häufig ist Mietkauf unterm Strich deutlich teurer.
• Insolvenz des Anbieters: Geht der Eigentümer während der Mietphase pleite, fällt die Immobilie in die Insolvenzmasse. Ohne Auflassungsvormerkung stehen Sie mit Ihren Anzahlungen als einfacher Gläubiger in der Reihe. Deshalb ist die Grundbuchsicherung so entscheidend.
• Kein Kauf, Geld weg: Können oder wollen Sie am Ende nicht kaufen, etwa weil die Anschlussfinanzierung doch nicht klappt, ist der angesparte Kaufanteil in vielen Verträgen verloren.
• Zustand und Wert: Prüfen Sie die Immobilie so gründlich wie bei jedem Kauf. Der spätere Marktwert kann unter dem heute fixierten Kaufpreis liegen.

Für wen Mietkauf sinnvoll sein kann

Interessant ist das Modell vor allem für Menschen, die grundsätzlich kauffähig, aber aktuell nicht bankfähig sind: Selbstständige mit noch kurzer Einkommenshistorie, Haushalte mit dünner oder frischer SCHUFA-Akte oder Familien, die die Wartezeit bis zu mehr Eigenkapital überbrücken wollen. Auch innerhalb der Familie oder über Wohnungsbaugenossenschaften gibt es faire Mietkaufmodelle, bei denen nicht der maximale Profit im Vordergrund steht. Bei kommerziellen Anbietern mit aggressiver Werbung ist dagegen besondere Vorsicht angebracht.

Ein ehrlicher Gegencheck: Oft ist es klüger, die Zeit zu nutzen, um Eigenkapital aufzubauen und die Bonität zu verbessern, und dann klassisch zu kaufen. Lassen Sie sich zwei bis drei Angebote durchrechnen, bevor Sie sich binden.

Steuern und Kosten im Blick

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Übergang des Eigentums an, nicht schon mit Vertragsschluss. Der als Kaufpreisrate angerechnete Teil der Zahlung ist steuerlich keine abziehbare Miete. Notarkosten für Beurkundung und Grundbucheintrag entstehen ebenfalls beim Kauf. Weil die genauen Steuersätze, Freibeträge und die Behandlung im Einzelfall vom Vertrag und vom Bundesland abhängen, sollten Sie die konkreten Zahlen mit einem Steuerberater klären und den Vertragsentwurf vor der Unterschrift prüfen lassen. Auch die Verbraucherzentrale bewertet Mietkaufangebote unabhängig.

Kurz zusammengefasst

Mietkauf kann ein Weg ins Eigentum sein, wenn die Bank heute noch nicht mitgeht. Er ist aber selten der günstigste und fast nie der risikoärmste. Entscheidend sind eine saubere notarielle Regelung, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und ein realistischer Kostenvergleich mit dem normalen Kauf.

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