Sanierungspflicht beim Hauskauf: GEG-Pflichten 2026 im Blick

Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, übernimmt nicht nur die Immobilie, sondern oft auch offene Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der wichtigste Punkt, den viele übersehen: Für neue Eigentümer läuft nach der Übernahme eine Frist von zwei Jahren, in der bestimmte Nachrüstpflichten erfüllt sein müssen. Das betrifft vor allem die alte Heizung und die Dämmung. Dieser Ratgeber ordnet ein, worum es dabei geht, wer befreit ist und was Sie am besten schon vor dem Notartermin klären.

Worum es bei der Sanierungspflicht geht

Das GEG unterscheidet zwischen dem, was Sie ohnehin dürfen, und dem, was Sie müssen. Die sogenannten Nachrüstpflichten aus dem GEG (früher aus der Energieeinsparverordnung) sind Pflichten, die bei älteren Bestandsgebäuden greifen. Sie richten sich an den jeweiligen Eigentümer. Genau deshalb sind sie beim Hauskauf und im Erbfall so relevant: Was der Voreigentümer nicht erledigt hat, wandert mit der Immobilie zu Ihnen.

Drei Bereiche stehen dabei im Vordergrund.

1. Alte Heizung austauschen

Betroffen sind alte Öl- und Gasheizungen mit sogenanntem Konstanttemperatur- oder Standardkessel, die älter als 30 Jahre sind. Diese müssen ausgetauscht werden. Wichtig für die Einordnung: Moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Austauschpflicht ausgenommen, ebenso sehr kleine Anlagen (grob unter 4 Kilowatt) und sehr große Anlagen. Ob Ihr Kessel unter die Pflicht fällt, steht meist auf dem Typenschild und im Schornsteinfegerprotokoll. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ist hier eine gute erste Anlaufstelle.

2. Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen

Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss gedämmt sein, wenn sie einen bestimmten Mindestwärmeschutz nicht erreicht. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Bei einem ausgebauten, bereits gedämmten Dachgeschoss ist die Pflicht in der Regel schon erfüllt. Bei einem kalten, ungenutzten Spitzboden mit nackter Betondecke ist sie es oft nicht.

3. Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen

Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, also zum Beispiel im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist meist die einfachste und günstigste der drei Pflichten und lässt sich oft in Eigenleistung erledigen.

Die Zwei-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel

Hier liegt der eigentliche Kern für Käufer und Erben: Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, muss der neue Eigentümer die genannten Nachrüstpflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Als Startpunkt gilt der Eigentumsübergang, praktisch also die Eintragung im Grundbuch. Bei einer geerbten Immobilie zählt der Erbfall.

Das bedeutet konkret: Auch wenn der Voreigentümer jahrelang nichts machen musste, kann die Uhr mit Ihrem Kauf oder Erbe neu starten. Wer einen unsanierten Altbau übernimmt und die Frist nicht kennt, steht schnell unter Zeitdruck oder riskiert ein Bußgeld.

Wichtige Ausnahmen

Es gibt eine viel zitierte Ausnahme für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 bereits selbst in dem Haus gewohnt haben. Diese Bestandsschutz-Regel klingt beruhigend, hat aber genau für unsere Frage einen Haken: Beim Eigentümerwechsel entfällt der Schutz. Der neue Eigentümer, ob Käufer oder Erbe, muss die Pflichten dann innerhalb der Zwei-Jahres-Frist nachholen. Wer also ein lange selbstgenutztes Elternhaus erbt, kann sich auf die alte Befreiung der Eltern nicht berufen.

Daneben gibt es Fälle, in denen eine Maßnahme unwirtschaftlich wäre, weil sich der Aufwand über die Restnutzungsdauer nicht rechnet. Solche Ausnahmen sind aber einzelfallabhängig und sollten nicht auf Verdacht angenommen, sondern fachlich geprüft werden.

Und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen?

Getrennt von den Nachrüstpflichten steht die Regel, dass neu eingebaute Heizungen zu einem großen Anteil mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Vorgabe greift nicht automatisch, nur weil Sie ein Haus kaufen. Sie wird relevant, sobald Sie eine Heizung neu einbauen oder komplett austauschen. Die Übergangsfristen hängen unter anderem an der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Stadt, in Essen also am Zeitplan der Stadt. Wenn ohnehin ein Heizungstausch ansteht, sollten Sie diese Regel früh mitdenken, weil sie die Wahl des neuen Systems (Wärmepumpe, Hybrid, Anschluss an Fernwärme) beeinflusst.

Was Sie vor dem Kauf oder nach dem Erbfall klären sollten

• Heizungsalter feststellen: Baujahr und Typ des Kessels über Typenschild und Schornsteinfegerprotokoll prüfen. Das entscheidet, ob die Austauschpflicht greift.
• Dach und Kellerdecke ansehen: Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Leitungen im Keller isoliert?
• Energieausweis lesen: Er ist beim Verkauf ohnehin Pflicht und gibt erste Hinweise auf den energetischen Zustand.
• Energieberater einbinden: Eine unabhängige Vor-Ort-Beratung sagt Ihnen verbindlich, welche Pflichten offen sind, was sinnvoll bündelbar ist und welche Reihenfolge Fördermittel ermöglicht.
• Frist notieren: Rechnen Sie ab Grundbucheintrag beziehungsweise Erbfall zwei Jahre und planen Sie die Umsetzung rückwärts, gerade bei aktuell langen Handwerkerlaufzeiten.

Kosten und Förderung

Die Leitungsdämmung im Keller kostet vergleichsweise wenig, die Dämmung der obersten Geschossdecke bewegt sich je nach Fläche und Methode im überschaubaren Rahmen, und der größte Posten ist fast immer der Heizungstausch. Belastbare Zahlen hängen stark vom Objekt ab, deshalb ist eine pauschale Summe hier wenig wert. Für den Heizungstausch und energetische Maßnahmen gibt es Förderprogramme über BAFA und KfW, deren Höhe und Voraussetzungen sich ändern können. Verlassen Sie sich nicht auf ältere Prozentangaben aus dem Netz, sondern prüfen Sie die aktuellen Konditionen direkt bei der offiziellen Stelle oder lassen Sie sie über Ihren Energieberater beantragen. Auch das GEG selbst wird immer wieder angepasst, weshalb der Blick in die aktuelle Fassung vor der Umsetzung wichtig ist.

Für Erben besonders relevant

Wenn Sie eine geerbte Immobilie ohnehin verkaufen möchten, verändern offene GEG-Pflichten die Ausgangslage. Käufer kalkulieren die zu erwartenden Maßnahmen in ihr Gebot ein, und ein unsanierter Altbau lässt sich mit transparenten Angaben oft besser vermarkten als mit Unklarheiten. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, kleinere Pflichten vor dem Verkauf zu erledigen, um den Preis zu stabilisieren.

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