Maklerprovision: Wer zahlt beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung taucht früher oder später die Frage auf: Wer zahlt eigentlich den Makler, der Verkäufer oder der Käufer? Seit Ende 2020 gilt dafür eine klare gesetzliche Regel, die viele noch nicht kennen. Wir erklären, wie die Provision aufgeteilt wird, wann sie fällig ist und worauf Sie im Maklervertrag achten sollten.

Die kurze Antwort: In der Regel teilen sich beide die Kosten

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer gilt seit dem 23. Dezember 2020 ein bundesweites Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (geregelt in den §§ 656a bis 656d BGB). Der Grundgedanke: Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird oder eine Partei den Auftrag erteilt, soll nicht mehr die gesamte Provision einseitig beim Käufer landen. In der Praxis führt das dazu, dass Verkäufer und Käufer die Courtage heute meist zu gleichen Teilen tragen.

Wichtig ist der Anwendungsbereich. Die Regeln greifen nur, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft wird. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeobjekten oder wenn der Käufer selbst gewerblich handelt (etwa ein Investor als Unternehmen), gilt die gesetzliche Deckelung nicht. Dort bleibt die Aufteilung frei verhandelbar.

Die drei typischen Konstellationen

1. Der Makler arbeitet für beide Seiten (Doppeltätigkeit)

Das ist der Klassiker. Der Makler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer und lässt sich von beiden bezahlen. Dann darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen (§ 656c BGB). Die Provision wird also hälftig geteilt. Vereinbart er mit dem Verkäufer einen Nachlass, muss er dem Käufer denselben Nachlass gewähren.

2. Nur eine Partei beauftragt den Makler

Beauftragt allein der Verkäufer den Makler und will einen Teil auf den Käufer abwälzen, darf er höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Der Käufer muss seinen Anteil außerdem erst dann zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen eigenen Anteil beglichen hat. Diese Nachweispflicht schützt den Käufer davor, faktisch doch die volle Provision zu tragen.

3. Der Käufer beauftragt selbst einen Suchmakler

Sucht ein Kaufinteressent gezielt über einen eigenen Makler ein Objekt (Suchauftrag), kann er dessen Provision allein tragen, weil er die Leistung selbst bestellt hat. Das ist der Grundsatz “wer bestellt, der zahlt”.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Die Provision ist frei verhandelbar und wird prozentual vom Kaufpreis berechnet. Als grobe Orientierung liegt die Gesamtcourtage inklusive Mehrwertsteuer je nach Bundesland und Objekt oft in einer Größenordnung von etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. In vielen Regionen, so auch in Nordrhein-Westfalen, war lange eine geteilte Courtage üblich, bei der jede Seite grob rund 3,5 Prozent zahlte. Konkrete Sätze schwanken jedoch, und was in Ihrem Fall gilt, steht immer im Maklervertrag. Fragen Sie deshalb vorab nach dem genauen Prozentsatz und ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.

Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer geteilten Courtage von je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer zahlt jede Seite rund 14.280 Euro. Für den Käufer kommt dieser Betrag zu den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar hinzu.

Wann wird die Provision fällig?

Damit überhaupt eine Provision anfällt, müssen drei Dinge zusammenkommen:

• Es gibt einen wirksamen Maklervertrag.
• Der Makler hat den Kontakt nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt (er war für den Abschluss ursächlich).
• Ein wirksamer, notariell beurkundeter Kaufvertrag ist zustande gekommen.

Erst mit der Unterschrift beim Notar entsteht der Anspruch. Platzt der Verkauf vorher, etwa weil die Finanzierung des Interessenten scheitert, wird in der Regel keine Courtage fällig. Wer die Immobilie ohne Zutun des Maklers verkauft, muss ebenfalls nicht zahlen, solange kein Alleinauftrag mit entsprechender Klausel besteht.

Textform ist Pflicht

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), also zum Beispiel per E-Mail oder unterschriebenem Dokument. Eine mündliche Zusage oder ein bloßer Klick reicht nicht aus. Fehlt die Textform, ist der Provisionsanspruch unwirksam. Für Sie als Verkäufer oder Käufer ist das ein guter Schutz: Lassen Sie sich die Provisionshöhe und die Aufteilung immer schriftlich geben, bevor Sie einen Besichtigungstermin bestätigen oder ein Exposé anfordern.

Und bei der Vermietung?

Beim Vermieten gilt schon länger eine andere, strengere Regel: das Bestellerprinzip (seit 2015). Hier zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Da in aller Regel der Vermieter den Makler einschaltet, trägt er auch die Provision. Ein Mieter zahlt nur dann, wenn er den Makler ausdrücklich und nachweisbar selbst mit der Suche beauftragt hat. Verwechseln Sie diese Mietregel nicht mit den Verkaufsregeln, denn die Systematik ist eine andere.

Worauf Sie achten sollten

• Klären Sie vor der Beauftragung schriftlich, wer den Makler bezahlt und in welcher Höhe.
• Prüfen Sie, ob es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt, denn nur dann greift die gesetzliche Teilung.
• Als Käufer: Lassen Sie sich bei der Abwälzung den Zahlungsnachweis des Verkäufers zeigen, bevor Sie zahlen.
• Als Verkäufer: Kalkulieren Sie die Provision realistisch in den Verkaufspreis ein, denn sie beeinflusst, was Käufer zu zahlen bereit sind.

Die Provisionsteilung hat den Immobilienkauf für private Käufer spürbar fairer gemacht, sorgt aber auch für Rückfragen bei Verkäufern. Wenn Sie ein geerbtes Haus oder eine Eigentumswohnung im Raum Essen und NRW verkaufen möchten und wissen wollen, welche Provisionsstruktur für Ihr Objekt sinnvoll und marktüblich ist, sprechen Sie uns an. Parlak Immobilien begleitet Sie von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin und rechnet transparent.

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