Mieterhöhung nach Modernisierung: § 559 BGB für Vermieter

Wer als Vermieter oder Kapitalanleger in eine Wohnung investiert, alte Fenster tauscht, eine neue Heizung einbaut oder das Gebäude dämmt, darf einen Teil dieser Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Das ist eine der wenigen Möglichkeiten, die Miete unabhängig vom örtlichen Mietspiegel anzuheben. Die Regeln dafür stehen in den §§ 555b bis 559b BGB, und wer sie nicht sauber einhält, riskiert, dass die Erhöhung komplett unwirksam ist.

Modernisierung oder nur Reparatur? Diese Grenze entscheidet alles

Umlegen dürfen Sie ausschließlich Kosten für eine echte Modernisierung, nicht für bloße Instandhaltung oder Reparatur. § 555b BGB zählt auf, was als Modernisierung gilt. Praktisch relevant sind vor allem drei Gruppen:

• Energetische Modernisierung: Maßnahmen, die nachhaltig Energie einsparen, etwa Fassadendämmung, neue Fenster, eine effizientere Heizung oder eine Wärmepumpe.
• Einsparung von Wasser oder eine nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs.
• Erhöhung des Gebrauchswerts oder Verbesserung der Wohnverhältnisse, zum Beispiel ein neuer Balkon, ein Aufzug oder ein zweites Bad.

Der Unterschied zur Instandhaltung ist bares Geld wert. Wenn Sie eine 30 Jahre alte, defekte Heizung einfach durch ein gleichwertiges Modell ersetzen, ist das Reparatur und damit nicht umlagefähig. Bauen Sie stattdessen eine deutlich effizientere Anlage ein, liegt eine Modernisierung vor. Bei den meisten Maßnahmen steckt beides drin, und genau hier setzt die Berechnung an.

Die 8-Prozent-Regel: so wird gerechnet

Nach § 559 BGB dürfen Sie jährlich acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dieser Satz gilt seit 2019, vorher waren es elf Prozent. Wichtig: Es sind acht Prozent der Kosten pro Jahr, verteilt auf die zwölf Monatsmieten, und die Erhöhung bleibt anschließend dauerhaft bestehen.

Bevor Sie rechnen, müssen zwei Beträge abgezogen werden:

• Ersparte Erhaltungskosten (Sowieso-Kosten): Waren die alten Fenster ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer, gehört der Reparaturanteil zur Instandhaltung und darf nicht umgelegt werden. Diesen Anteil ziehen Sie von den Gesamtkosten ab.
• Zuschüsse und Förderung: Öffentliche Fördermittel oder zinsverbilligte Darlehen, etwa von KfW oder BAFA, mindern die umlagefähigen Kosten. Aktuelle Programmbedingungen sollten Sie immer bei der offiziellen Stelle prüfen, da sie sich häufig ändern.

Ein vereinfachtes Beispiel: Sie dämmen eine Fassade für 50.000 Euro. Davon entfallen 10.000 Euro auf ohnehin fällige Ausbesserungen, außerdem gibt es 5.000 Euro Zuschuss. Umlagefähig bleiben 35.000 Euro. Acht Prozent davon sind 2.800 Euro pro Jahr, also rund 233 Euro mehr pro Monat für das gesamte Haus. Bei zehn gleich großen Wohnungen wären das grob 23 Euro monatlich je Wohnung, meist verteilt nach Wohnfläche.

Die Kappungsgrenze bremst die Erhöhung

Damit die Umlage Mieter nicht überfordert, begrenzt § 559 Abs. 3a BGB den Aufschlag zusätzlich. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sinkt die Grenze auf 2 Euro pro Quadratmeter. Diese Deckelung wirkt zusätzlich zur 8-Prozent-Rechnung, nicht statt ihr. Wer teuer saniert, kann also nicht immer die kompletten acht Prozent durchsetzen.

Ankündigung und Erklärung: die formale Reihenfolge

Zwei Schreiben sind entscheidend, und die Reihenfolge ist Pflicht.

1. Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB)

Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten müssen Sie die Maßnahme in Textform ankündigen. Die Ankündigung nennt Art und voraussichtlichen Umfang, den geplanten Beginn und die Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der voraussichtlich künftigen Betriebskosten. Fehlt diese Ankündigung oder ist sie unvollständig, wird die spätere Mieterhöhung angreifbar.

2. Mieterhöhungserklärung (§ 559b BGB)

Erst nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung, ebenfalls in Textform, und legen die Berechnung nachvollziehbar dar. Die neue Miete gilt dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Verschicken Sie das Schreiben also im März, greift die höhere Miete meist ab Juni.

Der Härtefall: wann Mieter widersprechen dürfen

Nach § 559 Abs. 4 BGB kann ein Mieter der Erhöhung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Klassiker ist eine finanzielle Überforderung. Bei einer gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahme oder wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, greift dieser Einwand allerdings nur eingeschränkt. Der Mieter muss die Härte rechtzeitig geltend machen.

Häufige Fehler, die die Erhöhung kippen

• Instandhaltungsanteil nicht abgezogen: Wer die vollen Kosten umlegt, obwohl ein Teil Reparatur war, überzieht und macht die Rechnung angreifbar.
• Ankündigung übersprungen oder zu spät verschickt.
• Fördermittel nicht berücksichtigt: Zuschüsse müssen die Bemessungsgrundlage mindern.
• Kappungsgrenze ignoriert: Gerade bei günstiger Ausgangsmiete wird die 2-Euro-Grenze schnell übersehen.
• Rechnung nicht nachvollziehbar dargestellt: Der Mieter muss erkennen können, wie sich der Betrag zusammensetzt.

Warum sich die Umlage für Anleger lohnt

Die Modernisierungsmieterhöhung ist mehr als eine Kostenrückholung. Eine energetisch sanierte Wohnung erzielt eine höhere, dauerhaft rechtssichere Miete, erfüllt zunehmende Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes und steigert den Verkehrswert des Objekts. Für Kapitalanleger im Ruhrgebiet, die ältere Bestandshäuser kaufen und ertüchtigen, ist das ein zentraler Hebel, um aus einem sanierungsbedürftigen Objekt eine solide vermietete Anlage zu machen.

Die Prozentsätze und Kappungsgrenzen in diesem Beitrag gelten seit 2019 stabil, das Mietrecht wird aber regelmäßig angepasst. Prüfen Sie vor einer konkreten Erhöhung den aktuellen Rechtsstand und lassen Sie die Berechnung im Zweifel fachlich gegenprüfen. Wenn Sie ein geerbtes oder frisch gekauftes Mehrfamilienhaus modernisieren und vermarkten wollen, unterstützt Sie Parlak Immobilien aus Essen bei Bewertung, Sanierungsplanung und Vermietungsstrategie.

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