Mietpreisbremse 2026: Was Vermieter und Kapitalanleger wissen müssen

Die Mietpreisbremse begrenzt in vielen Städten, wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung ausfallen darf. Für Kapitalanleger ist das kein Randthema, sondern ein Faktor, der direkt in die Renditekalkulation gehört. Wer eine vermietete Wohnung kauft und das Mietpotenzial falsch einschätzt, verrechnet sich schnell. Dieser Ratgeber erklärt, was 2026 gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie Sie die Regel bei Ankauf und Vermietung richtig einordnen.

Was die Mietpreisbremse regelt

Die Mietpreisbremse steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die ein Bundesland per Verordnung ausweist. Wo sie gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist der örtliche Mietspiegel. Die Regel betrifft ausschließlich Wohnraum, nicht Gewerbeflächen, und sie greift bei der Neuvermietung, nicht bei laufenden Mietverhältnissen.

Wichtig für die Planung. Der Gesetzgeber hat die Mietpreisbremse über das ursprüngliche Enddatum hinaus verlängert, sie gilt in den ausgewiesenen Gebieten bis Ende 2029. Ob Ihr Objekt betroffen ist, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab, die einzelne Städte und Stadtteile benennt.

Die wichtigsten Ausnahmen

Die Bremse kennt mehrere Ausnahmen, die für Anleger bares Geld wert sein können:

• Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Bremse ausgenommen.
• Umfassende Modernisierung. Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, gilt sie ähnlich wie ein Neubau und fällt nicht unter die Kappungsgrenze.
• Höhere Vormiete. Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen. Absenken müssen Sie nicht.
• Möblierte Vermietung. Für Möblierung darf ein gesonderter Zuschlag verlangt werden, der neben der eigentlichen Wohnungsmiete steht.

Auskunft und Rüge

Mieter können die Höhe der Miete rügen, wenn sie einen Verstoß vermuten. Auf Verlangen muss der Vermieter Auskunft über die Umstände geben, die eine höhere Miete rechtfertigen, etwa eine Ausnahme wegen Neubau, Modernisierung oder Vormiete. Wurde zu viel verlangt, kann der Mieter die Miete für die Zukunft senken und zu viel Gezahltes zurückfordern. Sauber dokumentierte Ausnahmen sind deshalb Ihr bester Schutz. Dieser Text ist keine Rechtsberatung, für den Einzelfall ist ein Fachanwalt der richtige Ansprechpartner.

Was das für Kapitalanleger bedeutet

Für die Renditekalkulation heißt das vor allem eines. Setzen Sie das Mietpotenzial realistisch an. Wer ein Objekt in einem betroffenen Gebiet kauft und mit einer Miete deutlich über der Vergleichsmiete rechnet, überschätzt die Einnahmen. Prüfen Sie stattdessen früh, ob eine Ausnahme greift und ob die Vormiete Spielraum lässt. Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und die Einnahmen sauber versteuern, zeigen die Beiträge zur Anlagewohnung und zu Mieteinnahmen versteuern. Auch die Wahl der richtigen Mietform spielt mit, wie der Vergleich von Staffelmiete oder Indexmiete zeigt.

Ein realistischer Ansatz zahlt sich auch beim Kaufpreis aus. Wer weiß, dass die Miete bei einem Mieterwechsel gedeckelt ist, verhandelt den Preis anders und vermeidet zu optimistische Ertragsannahmen. Ein qualifizierter Mietspiegel liefert dabei die belastbarste Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit für die zulässige Obergrenze. Kalkulieren Sie im Zweifel mit der gedeckelten Miete und behandeln Sie eine mögliche Ausnahme als Bonus, nicht als feste Größe. So bleibt Ihre Rechnung auch dann tragfähig, wenn sich eine erhoffte Ausnahme später nicht durchsetzen lässt.

Ablauf bei Ankauf und Neuvermietung

• Gebiet prüfen. Klären Sie, ob die Wohnung in einem per Verordnung ausgewiesenen Gebiet liegt.
• Vergleichsmiete ermitteln. Ziehen Sie den örtlichen Mietspiegel heran und bestimmen Sie die zulässige Obergrenze.
• Ausnahmen prüfen. Neubau, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete können die Bremse aushebeln.
• Miete festsetzen. Legen Sie die Miete rechtssicher fest und halten Sie die Gründe für eine Ausnahme schriftlich fest.
• Auskunft vorbereiten. Halten Sie die Nachweise bereit, falls der Mieter Auskunft verlangt.

Unterschied zur Kappungsgrenze

Wichtig ist die Abgrenzung zu einer anderen Regel, die oft verwechselt wird. Die Mietpreisbremse betrifft die Neuvermietung, also den Moment, in dem Sie einen neuen Mietvertrag abschließen. Die Kappungsgrenze dagegen betrifft das laufende Mietverhältnis und begrenzt, wie stark Sie die Miete eines bestehenden Mieters innerhalb von drei Jahren anheben dürfen, in angespannten Märkten auf 15 Prozent, sonst auf 20 Prozent. Beide Regeln greifen unabhängig voneinander.

Für Kapitalanleger heißt das, beide Grenzen im Blick zu behalten. Beim Ankauf einer vermieteten Wohnung entscheidet die Mietpreisbremse über das Potenzial bei einem späteren Mieterwechsel, die Kappungsgrenze über den Spielraum beim aktuellen Mieter. Wer beide sauber trennt, schätzt die künftigen Einnahmen realistischer ein. Eine Mieterhöhung im laufenden Vertrag folgt dabei eigenen Regeln, die der Beitrag zu einer rechtssicheren Mieterhöhung genauer erklärt.

Typische Fehler

• Das Mietpotenzial zu hoch ansetzen und die Bremse in der Kalkulation ignorieren.
• Eine mögliche Ausnahme nicht dokumentieren und sie im Streitfall nicht belegen können.
• Die höhere Vormiete verschenken, weil sie nicht geprüft wurde.
• Den Möblierungszuschlag falsch ausweisen und damit angreifbar machen.
• Annehmen, die Bremse gelte überall, obwohl sie nur in ausgewiesenen Gebieten greift.

Checkliste

• Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel?
• Greift eine Ausnahme wegen Neubau oder umfassender Modernisierung?
• War die Vormiete höher als die zulässige Grenze?
• Sind die Gründe für eine höhere Miete sauber dokumentiert?

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Wie hoch darf die Miete mit Mietpreisbremse sein?

In den ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist der örtliche Mietspiegel.

Bis wann gilt die Mietpreisbremse?

Der Gesetzgeber hat die Regel verlängert, sie gilt in den betroffenen Gebieten bis Ende 2029. Ob ein bestimmtes Gebiet erfasst ist, legt die jeweilige Landesverordnung fest.

Welche Wohnungen sind ausgenommen?

Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Zudem darf eine bereits höhere Vormiete weiter verlangt werden.

Was gilt für Kapitalanleger bei der Kalkulation?

Setzen Sie das Mietpotenzial realistisch an und prüfen Sie früh, ob eine Ausnahme greift. Wer in einem betroffenen Gebiet mit einer Miete deutlich über der Vergleichsmiete rechnet, überschätzt die Einnahmen und damit die Rendite.

Auch nützlich: Mieterhöhung nach Modernisierung: § 559 BGB für Vermieter