Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Wer eine Wohnung dauerhaft vermietet und über Jahre keinen Cent mehr verlangt, verschenkt oft still und leise Rendite. Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern, eine bestehende Miete an das anzupassen, was am Ort für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Das läuft nicht über einfaches Ankündigen, sondern über ein festes Verfahren nach § 558 BGB. Wer die Spielregeln kennt, holt Erhöhungen sauber durch. Wer sie missachtet, kassiert eine unwirksame Erklärung und beginnt von vorn.

Worum es bei § 558 BGB geht und worum nicht

Gemeint ist die klassische Anpassung im laufenden, unbefristeten Mietverhältnis: Sie verlangen die Zustimmung des Mieters, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Das ist etwas anderes als die Erhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), die sich aus den Baukosten errechnet. Es ist auch nicht die Mietpreisbremse, die nur die Anfangsmiete bei Neuvermietung deckelt.

Wichtig: Haben Sie im Vertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart, ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Dann steigt die Miete allein nach der vereinbarten Staffel oder dem Verbraucherpreisindex. Betriebs- und Nebenkosten laufen ohnehin getrennt und zählen hier nicht mit.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Nettokaltmiete, die in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen Jahren vereinbart oder geändert wurde. Sie ist keine feste Zahl, sondern eine Spanne. Am unteren Ende liegen einfache Wohnungen, am oberen gut ausgestattete. Ihre Erhöhung dürfen Sie nur bis in diese Spanne führen, nicht darüber hinaus.

Womit Sie die Erhöhung begründen dürfen

§ 558a nennt die zulässigen Begründungsmittel. In der Praxis sind das:

• der örtliche Mietspiegel (ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht besonderes Gewicht),
• mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit Angabe von Adresse und Miete,
• ein Sachverständigengutachten,
• Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Existiert für Ihre Gemeinde ein Mietspiegel, ist er meist der einfachste und günstigste Weg. Für Essen, Bochum und viele Ruhrgebietsstädte gibt es solche Werke, die Sie über die Stadt beziehen. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung in die richtige Baualtersklasse, Größenklasse und Wohnlage eingeordnet ist, denn ein Fehler hier kippt später die ganze Rechnung.

Die Fristen: 15 Monate, 12 Monate, Kappungsgrenze

Zwei Sperren müssen Sie einhalten. Erstens darf die neue Miete frühestens gelten, wenn sie zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert war. Zweitens dürfen Sie ein Erhöhungsverlangen erst 12 Monate nach der letzten Erhöhung stellen. Beide Fristen greifen ineinander und sorgen dafür, dass Sie höchstens einmal pro Jahr nachziehen.

Die dritte Grenze ist die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, unabhängig davon, wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete darüber liegt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festlegt, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent. Ob Ihre Straße in ein solches Gebiet fällt, ändert sich mit den Landesverordnungen, deshalb lohnt vor jeder Erhöhung ein kurzer Blick auf den aktuellen Stand für Ihre Kommune. Frühere Modernisierungserhöhungen zählen bei der Kappung übrigens nicht mit.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, Sie verlangen aktuell 620 Euro netto kalt. Der Mietspiegel weist für die Wohnung 720 Euro als üblich aus. Rechnerisch dürften Sie also um 100 Euro anheben. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt aber nur einen Aufschlag von 124 Euro über drei Jahre, hier also kein Problem. Läge die ortsübliche Miete dagegen bei 800 Euro, bremst die Kappung Sie bei 744 Euro, auch wenn die Spanne mehr hergäbe. Den Rest holen Sie erst in einer späteren Runde.

So läuft das Verfahren ab

Das Erhöhungsverlangen richten Sie in Textform an alle im Vertrag genannten Mieter. Eine E-Mail oder ein unterschriebener Brief genügt formal, ein nachweisbarer Zugang ist im Streitfall aber Gold wert. Inhaltlich muss die Erklärung die neue Miete nennen und mit einem der zulässigen Mittel begründen. Beziehen Sie sich auf Vergleichswohnungen, gehören konkrete Angaben dazu, nicht bloß eine Behauptung.

Der Mieter hat Zeit zum Überlegen. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Geht das Verlangen also im Januar zu, zahlt der Mieter bei Zustimmung ab April mehr.

Reagiert der Mieter nicht oder lehnt er ab, wird die Erhöhung nicht automatisch wirksam. Sie können dann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft, ob Ihre Begründung trägt und die verlangte Miete im ortsüblichen Rahmen liegt. Deshalb entscheidet die Qualität der Begründung schon beim ersten Schreiben über den Erfolg.

Typische Fehler, die eine Erhöhung kippen

• Erhöhung trotz vereinbarter Staffel- oder Indexmiete verlangt.
• Die 15-Monats-Frist oder die 12-Monats-Wartezeit übersehen.
• Kappungsgrenze überschritten, weil das 15-Prozent-Gebiet nicht geprüft wurde.
• Begründung zu dünn, etwa Mietspiegel ohne passende Einordnung der Wohnung.
• Nur einen von mehreren Mietern angeschrieben.
• Die neue Miete über die obere Grenze der Vergleichsspanne gesetzt.

Praxis für Kapitalanleger

Für den Ertrag einer Anlagewohnung ist die regelmäßige, korrekte Anpassung oft wichtiger als spektakuläre Einzelmaßnahmen. Wer alle paar Jahre sauber bis in die Vergleichsspanne erhöht, hebt Mietniveau und damit auch den Verkehrswert des Objekts, ohne das Mietverhältnis zu belasten. Sinnvoll ist eine kleine Erhöhungshistorie je Wohnung: letztes Datum, alter und neuer Betrag, herangezogener Mietspiegel. So sehen Sie auf einen Blick, wann die nächste Runde ansteht und wie viel die Kappungsgrenze noch zulässt.

Weil die Prozentwerte zwar stabil sind, die Kappungsgebiete und die Mietspiegel sich aber laufend ändern, sollten Sie den aktuellen Stand für Ihre Stadt vor jedem Schreiben prüfen und im Zweifel Mietrecht beziehungsweise Ihre Hausverwaltung einbeziehen.

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