Mehrfamilienhaus finanzieren als privater Kapitalanleger

Stand: Oktober 2026

Wer als Privatperson ein Mehrfamilienhaus kaufen will, hört von Banken oft zwei widersprüchliche Signale. Das Objekt wird wie eine Renditeimmobilie geprüft, also über Mieten, Ertragswert und Kapitaldienst. Der Käufer selbst bleibt aber Verbraucher, mit allen Rechten eines privaten Kreditnehmers. Beides passt zusammen, und wer die Logik dahinter kennt, bereitet seine Finanzierungsanfrage deutlich besser vor. Dieser Ratgeber erklärt, wie Banken ein Mehrfamilienhaus bewerten, wie Mieten angerechnet werden, was an Eigenkapital nötig ist und welche Unterlagen Sie bereithalten sollten.

Ein Hinweis vorab: Wir finanzieren Immobilien, wir vermitteln keine. Das Objekt bringen Sie mit, wir suchen die passende Bank.

Privater Anleger oder Gewerbe? Die Rechtslage

Viele Käufer fragen sich, ob ein Haus mit sechs oder zwölf Wohnungen noch „privat“ ist. Der Bundesgerichtshof hat dazu eine klare Linie: Die Verwaltung eigenen Vermögens ist grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend ist, ob die Vermietung einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert, etwa ein Büro oder eine eigene Organisation. Im Urteil vom 03.03.2020 (Az. XI ZR 461/18) blieb ein Vermieter, der Kauf und Sanierung einer Immobilie finanziert hatte, Verbraucher, obwohl er für die Mieteinnahmen sogar zur Umsatzsteuer optiert hatte.

Für Sie bedeutet das: Ein privat erworbenes und selbst verwaltetes Mehrfamilienhaus wird in aller Regel über ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 BGB finanziert. Genau dieses Geschäft deckt unsere Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO ab. Anders liegt es, wenn eine GmbH kauft oder das Haus Teil eines planmäßigen Geschäftsbetriebs ist; dann prüfen Banken nach gewerblichen Maßstäben.

Beleihungswert statt Kaufpreis

Der wichtigste Unterschied zur selbst genutzten Wohnung liegt in der Bewertung. Banken richten sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Immobilie nach vorsichtiger Einschätzung über die gesamte Laufzeit des Darlehens dauerhaft erzielen kann.

Pfandbriefbanken ermitteln ihn nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), und viele andere Institute orientieren sich daran. Für vermietete Objekte gilt dort: Maßgeblich ist regelmäßig der Ertragswert, und er darf nicht überschritten werden (§ 4 Abs. 1 BelWertV). In die Ertragswertrechnung gehen vorsichtige Ansätze ein:

• Bewirtschaftungskosten von mindestens 15 Prozent des Rohertrags (§ 11 Abs. 2 BelWertV), auch wenn Ihre tatsächlichen Kosten niedriger sind.
• Mietausfallwagnis von mindestens 2 Prozent bei Wohnnutzung (Anlage 1 BelWertV).
• Kapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlicher Nutzung zwischen 3,5 und 5,5 Prozent (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Je höher der Satz, desto niedriger der Wert.

Die Folge: Der Beleihungswert liegt häufig spürbar unter dem Kaufpreis. Die Differenz muss aus Eigenkapital oder über einen teureren nachrangigen Darlehensteil gedeckt werden. Rechnen Sie deshalb vor der Kaufzusage nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit einem vorsichtigen Ertragswert.

Wie Banken Mieteinnahmen anrechnen

Mieten sind beim Mehrfamilienhaus die Hauptquelle für den Kapitaldienst, werden aber nie in voller Höhe angesetzt. Jede Bank zieht pauschale Abschläge für Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung ab; wie hoch diese sind, regelt jedes Institut in seinen eigenen Kreditrichtlinien. Deshalb kann dasselbe Haus bei zwei Banken zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Drei Punkte entscheiden darüber, wie viel Ihrer Miete zählt:

1. Ist-Miete statt Wunschmiete. Angesetzt wird, was laut Mietvertrag tatsächlich gezahlt wird. Mietsteigerungspotenzial erkennt kaum eine Bank an, solange es nicht vertraglich gesichert ist.
2. Nachhaltigkeit. Liegt die Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel, kürzen viele Banken auf ein nachhaltig erzielbares Niveau.
3. Leerstand. Leere Einheiten fließen nicht oder nur mit Abschlag ein. Ein Haus mit hoher Leerstandsquote braucht daher mehr Eigenkapital.

Kapitaldienstfähigkeit: Trägt das Haus sich selbst?

Die zentrale Frage jeder Bank lautet: Können Zins und Tilgung dauerhaft bezahlt werden, auch wenn eine Wohnung leer steht oder die Heizung ausfällt? Dazu stellt sie die angerechneten Mieten, abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, dem Kapitaldienst gegenüber. Reicht das Ergebnis nicht, muss die Lücke aus Ihrem übrigen Einkommen gedeckt werden.

Anders als bei einer einzelnen Anlagewohnung schauen Banken beim Mehrfamilienhaus zusätzlich auf Ihre gesamte Vermögenslage: Welche Darlehen laufen schon, welche weiteren Immobilien besitzen Sie, wie entwickelt sich Ihr Einkommen bis zum Rentenbeginn? Wer bereits mehrere Objekte hält, sollte deshalb eine saubere Gesamtrechnung vorlegen und nicht jedes Haus isoliert betrachten.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten in NRW

Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist bei Renditeobjekten die Ausnahme. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln tragen; wie viel Eigenkapital darüber hinaus nötig ist, hängt vom Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert ab.

Die Nebenkosten setzen sich in Nordrhein-Westfalen so zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises, festgelegt durch das Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, gültig seit 01.01.2015 (Stand Oktober 2026).
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab.
• Maklerprovision: Die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer (§§ 656a bis 656d BGB) gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus ist die Provision frei verhandelbar und kann vollständig beim Käufer liegen.

Planen Sie außerdem eine Reserve für anstehende Instandhaltung ein. Ein Mehrfamilienhaus mit sanierungsbedürftiger Heizung oder Fassade ist für die Bank ein anderes Risiko als ein gepflegtes Objekt, und das spiegelt sich im Beleihungswert.

Diese Unterlagen braucht die Bank

Eine vollständige Akte beschleunigt die Zusage mehr als jede Verhandlung. Für ein Mehrfamilienhaus sollten Sie bereithalten:

Bei Selbstständigen kommen BWA und Bilanzen der letzten Jahre hinzu. Wie Sie die Einnahmen aus Vermietung steuerlich erfassen, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Typische Stolpersteine

• Ungeteiltes Objekt: Ein nicht nach WEG aufgeteiltes Haus lässt sich nur als Ganzes beleihen und verkaufen. Manche Banken bewerten das vorsichtiger.
• Gewerbeeinheiten im Haus: Ein Laden im Erdgeschoss macht aus dem Mehrfamilienhaus schnell ein Wohn- und Geschäftshaus. Für gewerbliche Flächen gilt nach Anlage 1 BelWertV ein höheres Mietausfallwagnis von mindestens 4 Prozent.
• Energetischer Zustand: Schlechte Effizienzklassen führen zu Rückfragen nach Sanierungsplänen und deren Finanzierung.
• Zinsbindung und Anschluss: Bei großen Darlehen wirkt jede Zinsänderung stark. Wie Sie das Risiko am Ende der Zinsbindung steuern, beschreibt der Beitrag zur Anschlussfinanzierung für Anlageimmobilien.

So läuft die Finanzierung mit uns

Sie schicken uns Exposé, Mieterliste und Ihre Eckdaten. Wir rechnen den Kapitaldienst vorsichtig durch, sagen Ihnen offen, wo die Schwachstellen liegen, und vergleichen über die Europace-Plattform die Angebote zahlreicher Banken, darunter Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken. Welche Häuser wir regelmäßig ansprechen, sehen Sie auf unserer Seite Banken und Versicherer. Ob sich das Objekt als Anlage rechnet, entscheiden Sie selbst; Hintergründe zu Rendite und Risiken liefert der Ratgeber Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.