Vermietung an Angehörige: 66-Prozent-Grenze & Steuer 2026

Viele Eigentümer im Ruhrgebiet vermieten eine Wohnung an die Tochter, den Sohn oder die eigenen Eltern und setzen die Miete bewusst niedrig an. Das ist erlaubt und kann steuerlich sogar clever sein. Nur wer die Regeln nicht kennt, verschenkt genau das, was die verbilligte Vermietung erst attraktiv macht: den vollen Abzug der Kosten. Der Kern steckt in einer Zahl, die Sie sich merken sollten, nämlich 66 Prozent.

Warum die Miethöhe über die Steuer entscheidet

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, ziehen Sie Ihre Ausgaben als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab: Zinsen, Abschreibung (AfA), Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten. Bei Fremdmietern ist das unstrittig. Bei nahen Angehörigen schaut das Finanzamt genauer hin, weil eine niedrige Miete im Kern eine Mischung aus Vermietung und Unterstützung sein kann. Deshalb gibt es in § 21 Absatz 2 Einkommensteuergesetz eine feste Grenze, die regelt, wie viel Sie absetzen dürfen.

Maßstab ist immer die ortsübliche Marktmiete, und zwar die Warmmiete, also die Kaltmiete plus die umlagefähigen Betriebskosten. Genau daran messen Sie die tatsächlich vereinbarte Miete.

Die drei Stufen der 66-Prozent-Grenze

Das Gesetz kennt im Wesentlichen drei Fälle. Sie hängen davon ab, wie hoch Ihre vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen liegt.

• Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich. Sie ziehen Ihre Werbungskosten zu 100 Prozent ab, ganz ohne weitere Prüfung. Das ist der sichere Hafen, den Sie anpeilen sollten.
• Miete unter 50 Prozent: Das Finanzamt teilt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Ihre Werbungskosten werden dann anteilig gekürzt. Beispiel: Bei 40 Prozent Miete erkennt das Finanzamt grob nur 40 Prozent Ihrer Kosten an. Der Rest fällt weg.
• Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent: Hier verlangt das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose. Vereinfacht gesagt wird geprüft, ob die Vermietung über einen langen Zeitraum (üblicherweise rund 30 Jahre) unterm Strich einen Überschuss erwarten lässt. Fällt die Prognose positiv aus, gibt es den vollen Werbungskostenabzug. Fällt sie negativ aus, werden die Kosten anteilig gekürzt.

Die Schwellen 50 und 66 Prozent sind seit der Reform 2021 stabil im Gesetz verankert. Ändern kann sich immer die ortsübliche Vergleichsmiete, und die steigt in Städten wie Essen, Bochum oder Dortmund spürbar. Genau das ist die eigentliche Falle.

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

Angenommen, die ortsübliche Warmmiete für die Wohnung liegt bei 900 Euro. Sie wollen Ihrem Sohn entgegenkommen und verlangen 600 Euro. Das sind rund 67 Prozent. Sie liegen über der 66-Prozent-Marke und behalten den vollen Kostenabzug. Verlangen Sie dagegen 560 Euro, sind es nur noch etwa 62 Prozent, und Sie landen in der Prognosepflicht mit deutlich mehr Aufwand und Unsicherheit.

Der Puffer ist also klein. Wer knapp über 66 Prozent kalkuliert, sollte die Miete regelmäßig prüfen, denn wenn die Vergleichsmiete auf 1.000 Euro klettert und Sie weiter nur 600 Euro nehmen, rutschen Sie auf 60 Prozent und verlieren den sicheren Status. Als Faustregel: alle zwei bis drei Jahre die ortsübliche Miete gegenprüfen und die vereinbarte Miete bei Bedarf anheben, damit der Abstand nicht zu klein wird.

Was als Nachweis der ortsüblichen Miete zählt

Sie sollten belegen können, wie hoch die ortsübliche Miete tatsächlich ist. Dafür eignen sich der örtliche Mietspiegel, ein Mietspiegel-Auszug vergleichbarer Wohnungen oder im Zweifel ein Sachverständigengutachten. Notieren Sie sich Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung, denn genau danach richtet sich der Vergleichswert. Ein Screenshot aus einem Portal mit ähnlichen Angeboten ist als grobe Orientierung besser als nichts, ersetzt aber keinen belastbaren Nachweis.

Der Vertrag muss dem Fremdvergleich standhalten

Die 66-Prozent-Grenze allein reicht nicht. Der Mietvertrag mit Angehörigen muss so gestaltet und gelebt werden, wie er auch unter Fremden üblich wäre. Sonst kann das Finanzamt die Vermietung komplett aberkennen, und dann ist auch die Miethöhe egal. Achten Sie deshalb auf folgende Punkte:

• Ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Miete, Nebenkosten und Kündigung.
• Die Miete wird tatsächlich und regelmäßig gezahlt, am besten per Dauerauftrag oder Überweisung, nicht bar und nicht “auf dem Papier”.
• Keine stille Rückzahlung der Miete, etwa als Geldgeschenk zurück an das Kind. Das würde die gesamte Konstruktion kippen.
• Eine Nebenkostenabrechnung wie bei fremden Mietern.

Wichtig ist das Zusammenspiel: Erst ein anzuerkennender Vertrag, dann die richtige Miethöhe. Beides muss stimmen.

Wann sich das Modell lohnt und wann nicht

Interessant wird die verbilligte Vermietung vor allem, wenn Ihre Immobilie ohnehin hohe Kosten produziert, etwa durch Zinsen, Abschreibung oder eine anstehende Sanierung. Dann können Sie dem Angehörigen eine faire, spürbar günstige Miete anbieten und trotzdem die vollen Werbungskosten geltend machen. Aus einem Verlust in der Anlage V kann so ein echter Steuervorteil entstehen. Wenn die Wohnung dagegen abbezahlt ist und kaum noch Kosten verursacht, ist der Effekt gering, und die niedrige Miete kostet Sie vor allem Einnahmen.

Denken Sie auch daran, dass ein sehr großzügiger Mietnachlass über viele Jahre unter Umständen als Schenkung gewertet werden kann. Das ist ein eigenes Thema und im Zweifel mit dem Steuerberater zu klären.

Kurz zusammengefasst

Halten Sie die vereinbarte Warmmiete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dann sichern Sie sich den vollen Werbungskostenabzug ohne lästige Prognose. Sorgen Sie für einen sauberen, tatsächlich gelebten Vertrag und prüfen Sie die Vergleichsmiete regelmäßig nach. Weil die konkreten Zahlen von Ihrer Wohnung, Ihrer Lage und Ihrer Gesamtsituation abhängen, sollten Sie die Gestaltung vor Vertragsschluss mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.

Sie besitzen eine vermietete oder geerbte Immobilie im Raum Essen und wollen wissen, was sie am Markt wert ist oder wie Sie sie sinnvoll nutzen? Parlak Immobilien begleitet Eigentümer und Kapitalanleger in NRW bei Bewertung, Vermietung und Verkauf. Sprechen Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch an.

Auch nützlich: CO₂-Kosten aufteilen