CO₂-Kosten aufteilen: Was Vermieter seit 2023 tragen

Wer eine vermietete Wohnung besitzt und mit Erdgas oder Heizöl heizt, trägt seit dem 1. Januar 2023 einen Teil der CO2-Kosten selbst. Bis dahin gab der Vermieter diesen Posten komplett an den Mieter weiter, über die Heizkostenabrechnung. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) hat das gedreht. Für Eigentümer geerbter Häuser und für Kapitalanleger mit älterem Bestand ist das kein Randthema, denn je schlechter ein Gebäude gedämmt ist, desto größer wird der eigene Anteil.

Worum es beim CO2-Preis überhaupt geht

Seit 2021 gibt es in Deutschland einen nationalen CO2-Preis auf fossile Brennstoffe. Er steckt im Preis für Erdgas und Heizöl und steigt jedes Jahr weiter an. Konkrete Beträge pro Tonne CO2 nenne ich hier bewusst nicht als festen Wert, weil sie sich jährlich ändern und teils gesetzlich, teils über den Markt festgelegt werden. Die aktuelle Höhe finden Sie bei offiziellen Stellen wie dem Umweltbundesamt oder direkt auf der Rechnung Ihres Energieversorgers.

Wichtig für Vermieter: Genau dieser CO2-Anteil wird jetzt zwischen Ihnen und dem Mieter geteilt. Nur der reine Brennstoff- und CO2-Preis fällt darunter, nicht die übrigen Heizkosten.

Das Stufenmodell bei Wohngebäuden

Bei Wohnhäusern entscheidet die energetische Qualität des Gebäudes, wie die Kosten verteilt werden. Der Gesetzgeber hat dafür ein Modell mit zehn Stufen geschaffen. Maßstab ist der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gemessen in Kilogramm.

• Sehr gut gedämmte Häuser (niedriger CO2-Ausstoß, grob unter 12 kg pro m² und Jahr): Der Mieter zahlt die CO2-Kosten praktisch allein, der Vermieteranteil liegt bei null.
• Mittlerer Bestand: Die Kosten werden gestaffelt geteilt, je nach Stufe steigt der Vermieteranteil schrittweise an.
• Energetisch schlechte Gebäude (hoher Ausstoß): Hier trägt der Vermieter den Löwenanteil, in der schlechtesten Stufe rund 95 Prozent, der Mieter nur etwa 5 Prozent.

Die Logik dahinter ist ein doppelter Anreiz. Der Mieter soll sparsam heizen, denn Verbrauch bleibt sein Kostenfaktor. Der Vermieter soll modernisieren, denn ein unsaniertes Haus kostet ihn bares Geld. Für Anleger heißt das: Eine energetische Aufwertung senkt nicht nur die spätere Heizkostenlast, sondern auch den eigenen CO2-Anteil.

Sonderfall Gewerbe und gemischte Nutzung

Für Nichtwohngebäude, also reine Gewerbeobjekte, greift das Stufenmodell vorerst nicht. Hier gilt übergangsweise eine pauschale Teilung von 50 zu 50 zwischen Vermieter und Mieter. Ein eigenes Stufenmodell für Gewerbeimmobilien soll folgen. Bei gemischt genutzten Objekten, etwa Ladenlokal unten und Wohnungen darüber, müssen die Bereiche getrennt betrachtet werden.

Wer rechnet ab, und wie?

Hier lohnt es sich, zwei Fälle zu unterscheiden.

Zentrale Heizung im Haus

Versorgt eine zentrale Anlage das ganze Gebäude, läuft alles über die jährliche Heizkostenabrechnung. Sie als Vermieter oder Ihr Abrechnungsdienstleister (etwa Techem oder ista) ermitteln den Vermieteranteil und ziehen ihn vom umlagefähigen Betrag ab. Der Mieter sieht das Ergebnis dann direkt in seiner Abrechnung. Grundlage ist die Rechnung des Brennstofflieferanten, die seit 2023 die ausgestoßene CO2-Menge und den darauf entfallenden Kostenanteil ausweisen muss. Fehlen diese Angaben, fordern Sie sie beim Lieferanten nach.

Dezentrale Versorgung, zum Beispiel Gasetagenheizung

Hat der Mieter einen eigenen Liefervertrag, etwa bei einer Gasetagenheizung, kauft er den Brennstoff selbst ein und zahlt zunächst den kompletten CO2-Preis. In diesem Fall dreht sich die Richtung um: Der Mieter berechnet den Vermieteranteil und fordert ihn zurück. Dafür hat er nach Erhalt der Jahresrechnung zwölf Monate Zeit. Als Vermieter sollten Sie mit einer solchen Erstattungsforderung rechnen und die nötigen Gebäudedaten bereithalten.

Was Vermieter jetzt praktisch tun sollten

• Rechnungen prüfen: Achten Sie darauf, dass die Lieferantenabrechnung Brennstoffmenge, CO2-Emission und CO2-Kosten getrennt ausweist. Ohne diese Zahlen lässt sich die Aufteilung nicht sauber vornehmen.
• Einstufung ermitteln: Für die Stufe brauchen Sie den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter. Viele Abrechnungsdienstleister übernehmen die Berechnung inzwischen automatisch. Wer selbst abrechnet, findet Formeln und ein Online-Werkzeug bei den zuständigen Bundesstellen.
• Frist im Blick behalten: Die Aufteilung gehört in die reguläre Heizkostenabrechnung, die Sie ohnehin fristgerecht erstellen müssen.
• Ausnahmen kennen: Ist eine energetische Sanierung rechtlich stark eingeschränkt, etwa durch Denkmalschutz oder ein Milieuschutzgebiet, kann sich der Vermieteranteil unter bestimmten Voraussetzungen halbieren. Das sollten Sie im Einzelfall belegen können.

Warum das mehr als eine Formalie ist

Für ein gut gedämmtes Objekt fällt der Vermieteranteil kaum ins Gewicht. Bei einem unsanierten Altbau mit Ölheizung kann er dagegen spürbar werden, und er wächst mit jedem Jahr, in dem der CO2-Preis steigt. Wer eine ältere Immobilie geerbt hat und über Halten oder Verkaufen nachdenkt, sollte diesen laufenden Posten in die Rechnung aufnehmen. Er ist ein weiteres Argument, den energetischen Zustand ehrlich zu bewerten, bevor man langfristig plant.

Die genaue Einstufung, die Verzahnung mit der Heizkostenabrechnung und mögliche Ausnahmen hängen vom einzelnen Gebäude ab. Prüfen Sie die aktuellen CO2-Preise und die Rechenvorgaben immer bei der offiziellen Stelle, und ziehen Sie bei Zweifeln Ihren Abrechnungsdienstleister oder einen Fachberater hinzu. Wenn Sie eine vermietete oder geerbte Immobilie im Raum Essen und NRW halten und wissen möchten, wie sich energetischer Zustand, laufende Kosten und Verkaufswert zueinander verhalten, unterstützt Sie das Team von Parlak Immobilien mit einer nüchternen Einschätzung.

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