Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was Vermieter dürfen

Ein tropfender Wasserhahn, ein klemmender Fenstergriff, ein gerissener Rollladengurt: Wer eine Wohnung vermietet, kennt diese kleinen Ärgernisse. Viele Vermieter gehen davon aus, dass der Mieter solche Bagatellschäden ohnehin selbst trägt. Das stimmt so nicht. Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache (§ 535 BGB). Nur mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag lassen sich diese Kosten überhaupt auf den Mieter verlagern, und diese Klausel ist an enge Voraussetzungen geknüpft. Ist sie falsch formuliert, zahlt der Mieter am Ende gar nichts.

Was gilt als Kleinreparatur?

Gemeint sind kleine Instandsetzungen an Teilen der Wohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Der Gedanke dahinter: Wer ein Bauteil ständig bedient, soll für den Verschleiß durch den täglichen Gebrauch eine gewisse Verantwortung tragen.

Typische Beispiele, die von der Rechtsprechung anerkannt sind:

• Armaturen und Wasserhähne an Waschbecken, Dusche und Spüle
• Licht- und Steckdosenschalter
• Fenster- und Türgriffe sowie deren Verschlussvorrichtungen
• Rollladengurte und Duschbrausen
• Ventile an Heizkörpern, soweit direkt bedienbar

Nicht darunter fallen Bauteile, die der Mieter nicht selbst bedient: Leitungen in der Wand, die Heizungstherme im Inneren, Rohre unter Putz, das Dach oder die Elektroinstallation hinter der Steckdose. Auch reiner Alters- und Materialverschleiß ohne Bezug zur Nutzung zählt nicht dazu. Beauftragt der Vermieter dort einen Handwerker, bleibt er auf den Kosten sitzen, egal was im Vertrag steht.

Die drei Grenzen, damit die Klausel hält

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Der Bundesgerichtshof hat dafür mehrere Leitplanken gezogen. Die konkreten Beträge stammen aus der Rechtsprechung, nicht aus dem Gesetz, und werden von Gerichten unterschiedlich gehandhabt. Verstehen Sie die folgenden Zahlen deshalb als Größenordnung und lassen Sie die genaue Formulierung im Zweifel prüfen.

1. Obergrenze je einzelner Reparatur

Für eine einzelne Reparatur ist eine Höchstsumme in der Größenordnung von rund 100 Euro üblich und anerkannt. Entscheidend ist eine Besonderheit, die viele unterschätzen: Übersteigt eine Reparatur diese Grenze, muss der Mieter nicht etwa den Betrag bis zur Grenze zahlen und der Vermieter nur den Rest. In diesem Fall trägt der Vermieter die kompletten Kosten dieser Reparatur. Kostet der Austausch einer Armatur also 130 Euro, zahlt der Vermieter alles, nicht der Mieter 100 und der Vermieter 30 Euro.

2. Jährliche Höchstsumme

Zusätzlich braucht die Klausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres zusammen. Verbreitet ist eine Formulierung als Prozentsatz der Jahresnettomiete, oft in der Größenordnung von 6 bis 8 Prozent, oder ein fester Jahresbetrag. Ohne diese Deckelung nach oben ist die Klausel unwirksam, weil der Mieter theoretisch unbegrenzt belastet werden könnte.

3. Nur zugängliche Bauteile

Die Klausel darf sich ausschließlich auf die oben genannten, dem Zugriff ausgesetzten Teile beziehen. Formulierungen, die pauschal “alle Reparaturen bis 100 Euro” umfassen, greifen zu weit und fallen vor Gericht regelmäßig durch.

Diese Fehler kippen die ganze Klausel

Ärgerlich wird es, wenn eine kleine Ungenauigkeit dazu führt, dass der Mieter für gar keine Reparatur mehr aufkommen muss. Die häufigsten Stolperfallen:

• Vornahmeklausel statt Kostenklausel: Der Mieter darf nur zur Kostentragung verpflichtet werden, nicht dazu, die Reparatur selbst auszuführen oder einen Handwerker zu beauftragen. Steht im Vertrag, der Mieter müsse “kleine Reparaturen selbst durchführen lassen”, ist die Klausel unwirksam.
• Fehlende Obergrenze: Wenn entweder die Grenze pro Reparatur oder die Jahresgrenze fehlt, hält die Klausel nicht.
• Anteilige Beteiligung an teuren Reparaturen: Eine Klausel, nach der sich der Mieter auch an Reparaturen oberhalb der Grenze anteilig beteiligt, benachteiligt ihn unangemessen und ist ebenfalls unwirksam.
• Zu hohe Beträge: Wer die Einzelgrenze deutlich über die anerkannte Größenordnung setzt, riskiert, dass ein Gericht die gesamte Klausel verwirft.

Wichtig: Eine unwirksame Klausel lässt sich nicht auf ein zulässiges Maß “zurechtstutzen”. Sie fällt komplett weg, und der gesetzliche Grundsatz greift wieder, dass der Vermieter alles trägt.

So gehen Sie in der Praxis vor

Der Mieter muss die Reparatur nicht selbst organisieren. In der Praxis läuft es meist so: Der Mieter meldet den Schaden, Sie als Vermieter beauftragen den Handwerker und erhalten die Rechnung. Anschließend fordern Sie den Betrag im Rahmen der Klausel vom Mieter zurück, sofern Einzel- und Jahresgrenze eingehalten sind. Halten Sie mit, wie viel im laufenden Jahr bereits über Kleinreparaturen abgerechnet wurde, damit Sie die Jahresobergrenze nicht überschreiten.

Besonderheit bei geerbten oder übernommenen Objekten

Wer eine bereits vermietete Immobilie erbt oder kauft, tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Prüfen Sie deren Kleinreparaturklauseln kritisch. Ältere Verträge enthalten oft keine oder eine zu niedrige Einzelgrenze, keine Jahresobergrenze oder eine unzulässige Vornahmeklausel. Solche Klauseln sind meist unwirksam, sodass Sie Kleinreparaturen trotz vermeintlicher Vereinbarung selbst tragen. Eine Anpassung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich, in der Regel im Rahmen eines neuen oder geänderten Vertrags.

Die Kleinreparaturklausel ist ein nützliches, aber fehleranfälliges Instrument. Wenige Euro Ersparnis pro Fall stehen einem großen Risiko gegenüber, wenn eine unsaubere Formulierung die ganze Regelung aushebelt. Weil die zulässigen Beträge auf Rechtsprechung beruhen und sich weiterentwickeln, lohnt sich vor Vertragsschluss ein Blick durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

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