Erbpacht und Erbbaurecht — was Käufer wissen müssen

Manche Immobilien stehen nicht auf eigenem Grund — das Grundstück gehört einem anderen (Kirche, Stadt, Stiftung), du kaufst nur das Haus plus ein langfristiges Nutzungsrecht. Das hat Konsequenzen für die Finanzierung.

Was Erbbaurecht ist

Du bist Eigentümer des Hauses, der Erbbauberechtigte. Das Grundstück bleibt dem Erbbaurechtsgeber. Dafür zahlst du jährlich Erbbauzinsen (typisch 3-5 % des Grundstückswerts). Vertrag läuft 75-99 Jahre.

Bank-Auswirkungen

• Beleihungsauslauf wird strenger bewertet (weil Bank nur das Haus, nicht das Grundstück verwerten kann)
• Restlaufzeit Erbbaurecht muss deutlich länger sein als Darlehensbindung (typisch 30+ Jahre Puffer)
• Erbbauzinsen werden in die Haushaltsrechnung eingerechnet
• Bei Restlaufzeit unter 30 Jahren: viele Banken lehnen ab

Vorteile

• Niedriger Kaufpreis (typisch 20-30 % weniger als Volleigentum)
• Geringere Kaufnebenkosten
• Bei Familien-Erbbau (Kirche, Stiftung) oft sehr fair geregelte Verträge

Nachteile

• Laufende Erbbauzinsen über Jahrzehnte
• Heimfall-Risiko bei Vertragsverstoß
• Schwerer wiederverkäuflich
• Wertsteigerung des Grundstücks kommt nicht dir zugute

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