Kaufvertrag & Notartermin: Ablauf für Verkäufer

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Stand: Juli 2026

Der Notartermin ist der rechtlich entscheidende Moment jedes Immobilienverkaufs: Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag verbindlich. Viele Ratgeber betrachten das aus Käufersicht – hier geht es um Ihre Perspektive als Verkäufer. Was steht für Sie im Vertrag auf dem Spiel, wie läuft der Termin ab, und welche Schritte folgen, bis das Geld sicher auf Ihrem Konto ist?

Warum der Notar Pflicht ist

In Deutschland ist der Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend notariell zu beurkunden. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig. Der Notar ist dabei zur Neutralität verpflichtet – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren, ausgewogenen Vertrag und wickelt die Eigentumsübertragung ab. Üblicherweise schlägt die Käuferseite den Notar vor, weil sie in der Regel die Notarkosten trägt.

Der Kaufvertrag aus Verkäufersicht

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie den Vertragsentwurf – den der Notar vorab zuschickt – in Ruhe prüfen. Für Verkäufer sind vor allem diese Punkte wichtig:

• Kaufpreis und Fälligkeit: Wann und unter welchen Voraussetzungen ist der Kaufpreis zu zahlen? Achten Sie auf klare Fälligkeitsvoraussetzungen.
• Zahlungssicherheit: In der Regel wird über Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt; ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme.
• Gewährleistung: Beim Verkauf von Bestandsimmobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen – bekannte Mängel müssen Sie aber offenlegen, sonst haften Sie trotz Ausschluss.
• Übergabetermin und Übergang von Nutzen und Lasten
• Regelungen zu Inventar, das mitverkauft wird

Der Notar berät zur rechtlichen Tragweite; die individuelle rechtliche Prüfung kann bei Bedarf ein Anwalt übernehmen.

Ablauf des Notartermins

Im Termin verliest der Notar den vollständigen Vertrag, erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen. Danach unterschreiben beide Parteien und der Notar. Anschließend übernimmt der Notar die weitere Abwicklung:

1. Auflassungsvormerkung: Sie sichert dem Käufer seinen Anspruch und wird ins Grundbuch eingetragen.
2. Lastenfreistellung: Der Notar holt bei Ihrer finanzierenden Bank die Unterlagen zur Löschung noch bestehender Grundschulden ein.
3. Fälligkeitsmitteilung: Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
4. Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt direkt an Sie (bzw. anteilig zur Ablösung Ihrer Restschuld an die Bank).
5. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

Wenn Ihre Immobilie noch finanziert ist

Läuft auf dem Objekt noch ein Darlehen, muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden. Ihre Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus. Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgeführt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – kalkulieren Sie diese in Ihren Netto-Erlös ein. Die Kosten der Löschung im Grundbuch trägt üblicherweise der Verkäufer.

Wer welche Kosten trägt

Als grobe Orientierung: Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung des Eigentumswechsels trägt in aller Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt typischerweise die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung seiner eigenen Grundschulden, sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung. Die Grunderwerbsteuer – in Nordrhein-Westfalen 6,5 % – zahlt der Käufer. Verbindliche Beträge nennt Ihnen der Notar objektbezogen.

Zeitlicher Ablauf – von der Beurkundung bis zum Geld

Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen in der Praxis meist einige Wochen. Der Grund sind die notwendigen Zwischenschritte: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Einholen der Lastenfreistellungsunterlagen bei Ihrer Bank, Prüfung etwaiger gemeindlicher Vorkaufsrechte und die Bearbeitung durch das Grundbuchamt. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Planen Sie diesen Zeitraum bewusst ein – vor allem, wenn Sie mit dem Erlös eine bestehende Finanzierung ablösen oder ein neues Objekt bezahlen möchten.

Sonderfälle bei mehreren Verkäufern

Gehört die Immobilie mehreren Personen – etwa Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft – müssen grundsätzlich alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen und den Vertrag unterschreiben. Ist eine Person am Termin verhindert, lässt sich das über eine notarielle Vollmacht lösen. Bei einer Erbengemeinschaft ist die Abstimmung untereinander erfahrungsgemäß der aufwendigste Teil; hier hilft eine strukturierte Begleitung. Details zur Abwicklung geerbter Objekte finden Sie in unserer Immobilien-Nachlassabwicklung.

Häufige Fragen

Wer sucht den Notar aus?

Grundsätzlich können sich beide Seiten einigen. In der Praxis benennt meist die Käuferseite den Notar, weil sie in der Regel die Notarkosten trägt. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der Parteien.

Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?

Nicht am Tag der Beurkundung, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Voraussetzung sind unter anderem die eingetragene Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung der Lastenfreistellung. Danach überweist der Käufer den Kaufpreis. Erst nach Zahlungseingang sollten Sie das Objekt übergeben.

Kann ich vom Kaufvertrag noch zurücktreten?

Ein beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur unter den vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen möglich und in der Regel mit Folgen verbunden. Prüfen Sie den Entwurf deshalb vor der Beurkundung sorgfältig; die rechtliche Einordnung im Einzelfall gehört zu Notar oder Anwalt.

Muss ich bekannte Mängel angeben, obwohl die Gewährleistung ausgeschlossen ist?

Ja. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie bekannte Mängel arglistig verschweigen. Offenlegung schafft Vertrauen und sichert Sie rechtlich ab. Dokumentieren Sie, was Sie mitgeteilt haben.

Fazit

Aus Verkäufersicht ist der Notartermin der Punkt, an dem Sorgfalt sich auszahlt: ein geprüfter Vertrag mit klaren Fälligkeitsvoraussetzungen, eine saubere Lastenfreistellung und die Übergabe erst nach Zahlungseingang. Wer die eigenen Kostenpunkte – Löschung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung – vorab kennt, kennt auch seinen echten Netto-Erlös.

Sie möchten einen Vertragsentwurf oder Ihren Netto-Erlös einordnen lassen? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir schauen gemeinsam auf Ihre Zahlen.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für die verbindliche Einordnung Ihres individuellen Vorhabens wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Fachberater.