Verkaufsunterlagen & Exposé: Was Sie für den Verkauf brauchen

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Stand: Juli 2026

Ein Verkauf steht und fällt mit den Unterlagen. Kaufinteressenten und – noch wichtiger – deren finanzierende Banken erwarten vollständige, prüffähige Dokumente. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierung des Käufers und der Abschluss gerät ins Wanken. Dieser Ratgeber liefert die komplette Checkliste, sagt Ihnen, wo Sie die Dokumente bekommen, und zeigt, wie Sie daraus ein Exposé bauen, das die richtigen Käufer anzieht.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie

Der Grundstock gilt für nahezu jeden Verkauf:

• Aktueller Grundbuchauszug (Abteilungen I–III)
• Flurkarte / Lageplan (amtlicher Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
• Grundrisse aller Etagen und Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Energieausweis – Pflicht und bereits in der Anzeige verpflichtend
• Baubeschreibung, Baujahr, ggf. Bauakte
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen (Rechnungen, Handwerkerbelege)
• Gebäudeversicherungsnachweis, Grundsteuerbescheid

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (meist der letzten drei Jahre)
• Aktueller Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnungen

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Aktuelle Mietverträge und Nachweis der Mieteinnahmen
• Betriebskostenabrechnungen, Aufstellung der Kautionen

Wo Sie die Dokumente bekommen

Den Grundbuchauszug erhalten Berechtigte beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, die Flurkarte beim Katasteramt. Teilungserklärung und Protokolle liegen bei der Hausverwaltung. Den Energieausweis stellt ein qualifizierter Aussteller (z. B. Energieberater, Schornsteinfeger, bestimmte Fachbetriebe) aus. Planen Sie Vorlauf ein – manche Auszüge dauern einige Tage.

Ein Exposé, das verkauft

Das Exposé ist Ihr Verkaufsprospekt und der erste Eindruck. Ein starkes Exposé enthält:

• Eine aussagekräftige Überschrift und einen ehrlichen, konkreten Objekttext
• Gute Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt, gerade fotografiert – idealerweise professionell
• Klare Eckdaten: Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Zustand
• Einen Grundriss – er beantwortet viele Fragen vorab
• Angaben zu Lage und Infrastruktur
• Die gesetzlich verpflichtenden Energie-Angaben (siehe unten)

Ein professionelles Exposé filtert Preisdiskussionen vor und zieht die passenden Interessenten an – das spart Ihnen Besichtigungen mit Unentschlossenen.

Pflichtangaben in der Anzeige (GEG)

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden – etwa die Art des Ausweises, der Energiebedarfs- oder -verbrauchswert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, kann das als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Details lesen Sie im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

Vermarktungswege

Für die Reichweite sorgen die großen Immobilienportale, ergänzt um lokale Kanäle, das eigene Netzwerk und – beim Makler – dessen Interessentenkartei. Wichtig ist eine konsistente Darstellung: gleiche Fotos, gleiche Zahlen, gleicher Preis über alle Kanäle. Widersprüchliche Angaben schaffen Misstrauen.

Häufige Fehler bei den Unterlagen

• Unvollständige Dokumente, die die Käuferfinanzierung ausbremsen
• Veralteter Grundbuchauszug oder fehlende Flurkarte
• Fehlender oder falscher Energieausweis
• Schön gerechnete Wohnfläche statt korrekter Berechnung
• Bekannte Mängel im Exposé verschweigen

Das Objekt für die Vermarktung vorbereiten

Unterlagen sind das eine, der erste Eindruck vor Ort das andere. Kleine, günstige Maßnahmen wirken oft stark: aufgeräumte, entpersonalisierte Räume, kleine Reparaturen (tropfender Wasserhahn, klemmende Tür), gepflegte Außenanlagen und ausreichend Licht bei Fotos und Besichtigungen. Umfangreiches „Home Staging“ ist kein Muss, aber ein sauberes, helles und neutrales Objekt lässt Interessenten den Raum besser auf sich selbst beziehen. Ehrlichkeit bleibt Pflicht: bekannte Mängel zu kaschieren ist kurzsichtig und kann später zu Streit führen.

Zeitplan: Wann Sie welche Unterlage brauchen

Damit die Vermarktung nicht ins Stocken gerät, lohnt eine klare Reihenfolge:

• Vor dem Inserat: Energieausweis (für die Pflichtangaben), Grundriss, Wohnflächen, gute Fotos
• Zur Besichtigung: Energieausweis vorlegen; Grundbuchauszug und – bei Wohnungen – Teilungserklärung und Protokolle griffbereit
• Für die Käuferfinanzierung: das vollständige Unterlagenpaket, das die Bank des Käufers anfordert
• Zum Notartermin: aktueller Grundbuchstand und Angaben zu bestehenden Belastungen

Wer diese Dokumente frühzeitig zusammenstellt, verkürzt die Zeit zwischen Zusage und Beurkundung spürbar – und wirkt auf Käufer und Banken souverän und verlässlich.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen sind gesetzlich Pflicht?

Verpflichtend ist vor allem der Energieausweis, der bereits in der Immobilienanzeige mit seinen Kennwerten anzugeben und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist. Weitere Dokumente wie Grundbuchauszug, Grundrisse und Teilungserklärung sind zwar nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, praktisch aber unverzichtbar, weil die finanzierende Bank sie verlangt.

Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?

Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber Käufer und Banken erwarten einen aktuellen Auszug. In der Praxis sollte er nicht älter als wenige Monate sein, damit der Stand von Eigentum und Belastungen verlässlich ist.

Brauche ich einen Grundriss zum Verkauf?

Vorgeschrieben ist er nicht, aber sehr empfehlenswert. Ein Grundriss beantwortet viele Fragen der Interessenten vorab, erhöht die Ernsthaftigkeit der Anfragen und wirkt professionell. Fehlt er, kann er anhand von Bauunterlagen erstellt werden.

Wer erstellt den Energieausweis?

Den Energieausweis stellen qualifizierte Aussteller aus – je nach Ausweisart etwa Energieberater, bestimmte Ingenieure, Handwerksmeister oder Schornsteinfeger. Welche Ausweisart für Ihr Gebäude zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr und Größe ab.

Fazit

Vollständige Unterlagen sind kein Papierkram, sondern die Grundlage für einen reibungslosen Verkauf: Sie beschleunigen die Käuferfinanzierung, schaffen Vertrauen und sichern Sie rechtlich ab. Kombiniert mit einem professionellen Exposé und den korrekten Pflichtangaben legen Sie die Basis für einen zügigen Abschluss zu einem fairen Preis.

Sie möchten Ihre Unterlagen und Ihr Exposé prüfen lassen? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir sagen Ihnen, was noch fehlt.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für die verbindliche Einordnung Ihres individuellen Vorhabens wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Fachberater.