Mieten oder kaufen in Essen 2026 — eine ehrliche Rechnung

Die Faustregel „kaufen lohnt immer“ stimmt 2026 nicht mehr. Bei Zinsen über 3,5 % und gestiegenen Kaufpreisen ist die Rechnung individueller geworden — wer in Essen vor der Entscheidung steht, sollte sie konkret durchrechnen.

Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung 90 m² in Essen

• Miete (Beispiel-Stadtteil Mitte/West): 11 €/m² → 990 € kalt + 250 € NK = 1.240 €/Monat
• Kaufen: 350.000 € Kaufpreis + 40.000 € Nebenkosten = 390.000 € Gesamtbedarf
• Bei 60.000 € EK + 290.000 € Darlehen (3,8 % Zins, 2 % Tilgung): Rate 1.700 €/Monat + 250 € NK + 100 € Rücklage = 2.050 €/Monat

Wo der Unterschied wirklich ist

Im Beispiel zahlst du als Käufer 810 €/Monat mehr — aber 600 € davon sind Tilgung (= eigenes Vermögen). Effektiv kostet der Kauf nur 210 € mehr Liquidität als die Miete, plus du baust Vermögen auf.

Wann Kaufen sinnvoll ist

• Langer Verbleib am Standort (10+ Jahre)
• Genug Eigenkapital für Nebenkosten + 15-20 % Anzahlung
• Stabiler Cashflow für die Rate
• Bereitschaft, Eigentümer-Pflichten (Instandhaltung, WEG) zu tragen

Wann Mieten besser ist

• Hohe Mobilitäts-Wahrscheinlichkeit (Beruf, Familie)
• Wenig Eigenkapital
• Anlage-Alternative mit höherer Rendite als Hypothekenzinsen

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