Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die 15-Prozent-Grenze

Sie haben eine vermietete Wohnung gekauft und stecken kurz nach dem Notartermin Geld in neue Bäder, Böden und Fenster. Für die Steuer ist jetzt eine Frage bares Geld wert: Dürfen Sie diese Kosten sofort komplett von den Mieteinnahmen abziehen, oder müssen Sie sie über Jahrzehnte abschreiben? Genau darüber entscheidet eine unscheinbare Regel im Einkommensteuergesetz, die viele Anleger erst zu spät auf dem Schirm haben.

Erhaltungsaufwand gegen Herstellungskosten: der Unterschied

Steuerlich werden Ausgaben an einer vermieteten Immobilie in zwei Töpfe sortiert. Erhaltungsaufwand hält die Immobilie in Schuss oder ersetzt Vorhandenes durch Gleichwertiges: die alte Gasheizung gegen eine neue, marode Fenster gegen neue, ein renoviertes Bad. Solche Kosten sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar und senken sofort Ihre Steuerlast.

Herstellungskosten dagegen schaffen etwas Neues oder heben den Standard deutlich an. Sie wandern in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und wirken sich nur mit einem kleinen Jahresanteil aus. Bei einem typischen Bestandsgebäude liegt der lineare AfA-Satz in der Größenordnung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr, je nach Baujahr. Das heißt: 20.000 Euro Erhaltungsaufwand bringen sofort Wirkung, dieselbe Summe als Herstellungskosten verteilt sich über 40 bis 50 Jahre.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Der wichtigste Stolperstein ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Regel: Führen Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Netto-Kosten (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, dann gelten alle diese Ausgaben zwingend als Herstellungskosten. Auch wenn es an sich klassische Reparaturen wären, dürfen Sie dann nichts mehr sofort abziehen.

Zwei Details sind entscheidend, die oft übersehen werden:

• Nur der Gebäudeanteil zählt. Maßstab sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der gesamte Kaufpreis inklusive Grund und Boden. Deshalb hängt Ihr Spielraum direkt an der Kaufpreisaufteilung. Bei hohem Bodenanteil (etwa in Toplagen) ist der Gebäudewert niedrig, und damit ist die 15-Prozent-Schwelle schnell erreicht.
• Die Drei-Jahres-Frist läuft ab Anschaffung, also meist ab Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag. Wer größere Maßnahmen bewusst ins vierte Jahr schiebt, fällt komplett aus dieser Regel heraus.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, von 300.000 Euro Kaufpreis entfallen laut Aufteilung 200.000 Euro auf das Gebäude. Ihre Grenze liegt dann bei 30.000 Euro netto. Renovieren Sie in den ersten drei Jahren für 25.000 Euro netto, bleibt alles sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Kommen Sie auf 32.000 Euro, kippt die gesamte Summe in die Herstellungskosten und wird nur noch abgeschrieben. Der Unterschied von 2.000 Euro Mehrausgabe kann Sie steuerlich also die sofortige Absetzbarkeit von 32.000 Euro kosten. Es lohnt sich, nah an der Grenze genau zu planen.

Was in die 15 Prozent hineinzählt, und was nicht

Der Bundesfinanzhof hat die Rechnung 2016 verschärft: Auch reine Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder Bodenbeläge zählen in die 15-Prozent-Prüfung mit hinein, selbst wenn sie zeitlich getrennt beauftragt werden. Man kann die Grenze also nicht dadurch umgehen, dass man Malerarbeiten separat behandelt.

Ausgenommen bleiben nach dem Gesetz aber zwei Gruppen:

• Erweiterungen, etwa ein Anbau, eine neue Dachgaube oder eine erstmals eingebaute Ausstattung. Diese sind ohnehin immer Herstellungskosten, unabhängig von der 15-Prozent-Grenze.
• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Wartung der Heizung oder kleinere laufende Reparaturen. Sie bleiben außen vor.

Vorsicht zusätzlich bei der sogenannten Standardhebung: Werden mindestens drei der vier zentralen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich verbessert (nicht nur ersetzt), stuft das Finanzamt die Maßnahme unabhängig von der 15-Prozent-Regel oft als Herstellungskosten ein, weil der Wohnstandard insgesamt angehoben wird.

Handlungsspielraum für Anleger

Aus der Regel ergeben sich ein paar praktische Hebel:

• Große Sanierungen zeitlich strecken. Wer absehbar über die Grenze käme, kann Maßnahmen so takten, dass die Drei-Jahres-Frist teilweise oder ganz überschritten wird. Danach greift die Regel nicht mehr.
• Realistische Kaufpreisaufteilung sichern. Ein sauber begründeter, eher höherer Gebäudeanteil im Kaufvertrag vergrößert nicht nur die AfA-Basis, sondern auch Ihren Puffer bis zur 15-Prozent-Schwelle.
• Belege sauber trennen. Erweiterungen und laufende Erhaltung sollten nachvollziehbar dokumentiert sein, damit sie nicht versehentlich in die Prüfsumme geraten.
• Erhaltungsaufwand verteilen. Liegen Ihre Kosten sicher im Erhaltungsbereich, können Sie größere Beträge bei vermieteten Wohngebäuden im Privatvermögen nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das glättet die Steuerwirkung, wenn Ihr Einkommen im Zahlungsjahr ohnehin niedrig ist.

Wo Sie genau hinschauen sollten

Die 15 Prozent stehen fest im Gesetz und sind der verlässliche Anker dieser Regel. Die AfA-Sätze, die genaue Kaufpreisaufteilung und die Frage, ob eine konkrete Maßnahme als Erhaltung oder als Standardhebung gilt, hängen dagegen vom Einzelfall ab und werden von den Finanzämtern teils streng ausgelegt. Rechnen Sie vor einer größeren Renovierung durch, wo Sie relativ zur Grenze stehen, und lassen Sie Grenzfälle vor der Beauftragung von einem Steuerberater prüfen. Ein falsch getakteter Auftrag lässt sich im Nachhinein steuerlich kaum noch reparieren.

Wenn Sie eine Anlageimmobilie im Raum Essen und NRW kaufen oder eine geerbte Immobilie herrichten und vermieten möchten, begleiten wir Sie bei der Vermarktung, Bewertung und dem Ablauf. Für die steuerliche Einordnung arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater zusammen. Parlak Immobilien berät Sie gern zu Ihrem konkreten Objekt.

Ebenfalls interessant: Ratgeber: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)