Kaufpreisaufteilung: Grund und Gebäude für die AfA aufteilen

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus kauft, zahlt einen Gesamtpreis. Für das Finanzamt sind darin aber zwei sehr unterschiedliche Dinge versteckt: der Grund und Boden und das Gebäude. Nur das Gebäude lässt sich abschreiben, der Boden nicht. Deshalb entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises Jahr für Jahr darüber, wie viel Steuern Sie auf Ihre Mieteinnahmen zahlen. Viele Käufer unterschätzen diesen Punkt und verschenken über die gesamte Haltedauer eine spürbare Summe.

Warum die Aufteilung Ihre Steuer bestimmt

Der Hintergrund ist schnell erklärt. Ein Gebäude nutzt sich ab, deshalb dürfen Sie es über die Nutzungsdauer abschreiben und die AfA (Absetzung für Abnutzung) als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Grund und Boden verschleißt nicht, er behält seinen Wert oder legt sogar zu. Für den Bodenanteil gibt es deshalb keine Abschreibung.

Die Folge: Je höher der Gebäudeanteil, desto größer ist die Bemessungsgrundlage für Ihre AfA und desto niedriger fällt die zu versteuernde Miete aus. Ein Beispiel zur Größenordnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet ein Gebäudeanteil von 70 Prozent statt 60 Prozent eine um 40.000 Euro höhere Abschreibungsbasis. Bei einem linearen AfA-Satz in der üblichen Größenordnung von rund zwei Prozent sind das jedes Jahr mehrere Hundert Euro mehr an abziehbaren Kosten, über zwei, drei Jahrzehnte summiert sich das deutlich.

Wichtig: Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklercourtage werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt und erhöhen ebenfalls die Abschreibungsbasis des Gebäudes.

Drei Wege zur Aufteilung

1. Aufteilung direkt im Kaufvertrag

Der sauberste Weg ist, den Preis bereits im notariellen Kaufvertrag auf Boden und Gebäude aufzuteilen. Das Finanzamt folgt einer solchen vertraglichen Aufteilung grundsätzlich, solange sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und nicht nur der Steuerersparnis dient. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt. Wer den Gebäudeanteil aber unrealistisch hoch ansetzt, riskiert, dass die Finanzverwaltung die Aufteilung verwirft und selbst neu rechnet. Sprechen Sie das Thema also früh mit dem Verkäufer und dem Notar an, statt es dem Zufall zu überlassen.

2. Die BMF-Arbeitshilfe

Fehlt eine Aufteilung im Vertrag, greift das Finanzamt häufig zur “Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises”, einem Excel-Werkzeug des Bundesfinanzministeriums. Sie schätzt Boden- und Gebäudewert nach einem vereinfachten Sachwertverfahren. Das Ergebnis fällt gerade in guten Lagen oft zu Ihren Ungunsten aus, weil hohe Bodenwerte den Gebäudeanteil rechnerisch nach unten drücken.

Entscheidend ist ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21. Juli 2020 (Aktenzeichen IX R 26/19): Die Arbeitshilfe darf nicht schematisch als allein maßgeblich herangezogen werden. Sie ist eine Schätzhilfe, nicht mehr. Wenn Sie eine begründete abweichende Aufteilung vorlegen, muss das Finanzamt sich damit auseinandersetzen, im Streitfall notfalls über ein Gutachten.

3. Das Sachverständigengutachten

Weichen Ihre Vorstellung und die Rechnung des Finanzamts stark voneinander ab, ist ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen das stärkste Argument. Es kostet zwar, kann sich aber bei größeren Objekten schnell rechnen, wenn dadurch ein spürbar höherer Gebäudeanteil anerkannt wird. Das Gutachten sollte die konkrete Immobilie, ihren Zustand und die örtliche Marktlage berücksichtigen.

Was den Bodenanteil nach oben treibt

Die zentrale Stellschraube ist der Bodenrichtwert. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und ist in Nordrhein-Westfalen kostenlos über das Portal BORIS.NRW einsehbar. Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert je Quadratmeter mit der Grundstücksfläche, erhalten Sie einen Anhaltspunkt für den Bodenwert.

Daraus folgt eine unbequeme Logik: In begehrten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten steckt ein größerer Teil des Kaufpreises im Grundstück, der Gebäudeanteil sinkt. Gerade wer in einer Toplage von Essen, Düsseldorf oder Köln kauft, sollte die Aufteilung deshalb besonders sorgfältig prüfen, statt sich auf einen pauschalen Prozentsatz zu verlassen. Bei einer Eigentumswohnung zählt übrigens nur der Miteigentumsanteil am Grundstück, nicht die gesamte Fläche.

Auch der Gebäudezustand spielt hinein. Ein sanierungsbedürftiges Haus auf einem teuren Grundstück hat objektiv einen niedrigeren Gebäudewert als ein frisch modernisiertes Objekt in gleicher Lage. Das darf und sollte sich in der Aufteilung widerspiegeln.

Praktische Tipps für Anleger

• Klären Sie die Aufteilung vor dem Notartermin und lassen Sie eine plausible Zuordnung von Boden und Gebäude in den Kaufvertrag aufnehmen.
• Rechnen Sie den Bodenwert selbst grob nach: Bodenrichtwert mal Fläche (bei Wohnungen der Miteigentumsanteil). So erkennen Sie früh, ob die Zahlen realistisch sind.
• Dokumentieren Sie Baujahr, Zustand, Modernisierungsstau und Ausstattung. Das stützt einen höheren Gebäudeanteil.
• Bei Altbauten und Neubauten gelten unterschiedliche AfA-Sätze, und für neue Wohngebäude wurde der lineare Satz zuletzt angehoben. Verlassen Sie sich hier nicht auf Faustzahlen, sondern lassen Sie den aktuell gültigen Satz nach § 7 EStG von Ihrem Steuerberater bestimmen.
• Wenn das Finanzamt einen sehr niedrigen Gebäudeanteil ansetzt, legen Sie Einspruch ein und verweisen auf die BFH-Rechtsprechung. Bei größeren Differenzen lohnt ein Gutachten.

Kurz gesagt

Die Kaufpreisaufteilung ist kein Formalismus, sondern eine der wirkungsvollsten Steuerstellschrauben beim Immobilienkauf. Wer sie dem Finanzamt und seiner Arbeitshilfe überlässt, verschenkt oft Jahr für Jahr Abschreibungsvolumen. Weil es hier um Ihre persönliche Steuer geht, sollten Sie die konkrete Aufteilung und die AfA-Sätze immer mit einem Steuerberater abstimmen und im Zweifel vorab beim Finanzamt absichern.

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