Kapitalanlage Immobilie — was wirklich zählt

Immobilien als Kapitalanlage sind kein Selbstläufer mehr. Bei Zinsen über 3,5 % und gestiegenen Kaufpreisen muss die Rechnung sauber stimmen.

Die Renditen im Klartext

• Bruttorendite: Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Marketing-Zahl, sagt wenig aus.
• Nettorendite: nach Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten. Echte Vergleichsgröße.
• Eigenkapitalrendite: mit Leverage durch Finanzierung — kann positiv oder negativ ausfallen.
• Gesamtrendite: inkl. Tilgungs-Effekt (= Eigenkapitalaufbau) und potenzielle Wertsteigerung.

Standortwahl entscheidet

In A-Lagen wie München-Schwabing oder Hamburg-Eppendorf liegt die Bruttorendite bei 2,5-3,5 %. In Mittelstädten und B-Lagen sind 4-5,5 % drin. Die Differenz erklärt sich durch Wertsteigerungs-Potenzial und Vermietungs-Sicherheit.

Steuerliche Werkzeuge

• AfA 2 % (Bestand) oder 3 % (Neubau ab 2023)
• Zinsen voll absetzbar
• Renovierungskosten als Werbungskosten (vorsichtig: Anschaffungsnahe Herstellungskosten 15 %-Regel)
• Sonder-AfA bei energetischer Sanierung im Bestand

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