Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler? Kosten & Vergleich

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Stand: Juli 2026

„Brauche ich für den Verkauf überhaupt einen Makler?“ ist eine der ersten Fragen, die sich verkaufswillige Eigentümer stellen. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an – auf das Objekt, Ihre Zeit, Ihre Erfahrung und Ihr Nervenkostüm. Dieser Ratgeber stellt beide Wege gegenüber, erklärt, was ein Makler wirklich leistet, wie die Provision seit der gesetzlichen Neuregelung geteilt wird, und woran Sie erkennen, welcher Weg zu Ihnen passt.

Was ein Makler übernimmt

Ein guter Makler ist mehr als ein Inserent. Zu seinen Leistungen gehören typischerweise:

• Marktgerechte Bewertung und Empfehlung eines Angebotspreises
• Aufbereitung der Unterlagen und ein professionelles Exposé mit guten Fotos
• Vermarktung über Portale, eigenes Netzwerk und Interessentenkartei
• Organisation und Durchführung der Besichtigungen
• Qualifizierung der Interessenten, inklusive Prüfung der Finanzierungsfähigkeit
• Verhandlung und Begleitung bis zum Notartermin

Der Wert liegt vor allem in Marktkenntnis, Reichweite und darin, dass ein Dritter emotionsfrei verhandelt. Gerade bei der Preisverhandlung zahlt sich Erfahrung oft aus.

Was der Verkauf mit Makler kostet

Für die Vermittlung fällt eine Provision (Courtage) an. Seit der gesetzlichen Neuregelung zum 23. Dezember 2020 gilt bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Teilungsprinzip: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer. Eine reine Abwälzung der gesamten Provision auf den Käufer ist damit ausgeschlossen. Die Höhe ist frei verhandelbar; marktüblich sind in vielen Regionen Größenordnungen um rund 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Die konkrete Höhe vereinbaren Sie individuell im Maklervertrag.

Privatverkauf: Chancen und Risiken

Beim Verkauf in Eigenregie sparen Sie die Provision – das ist der offensichtlichste Vorteil. Dem stehen Aufwand und Risiken gegenüber:

• Zeit: Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen kosten Wochen bis Monate.
• Preisrisiko: Ohne Marktvergleich landen Sie schnell zu hoch (Ladenhüter) oder zu niedrig (verschenkter Erlös).
• Rechtliche Fallstricke: Pflichtangaben, Energieausweis, Umgang mit bekannten Mängeln – Fehler können teuer werden.
• Käuferauswahl: Ohne Bonitätsprüfung droht ein geplatzter Notartermin.

Der Privatverkauf funktioniert gut bei einfachen, gut nachgefragten Objekten, wenn Sie Zeit, Verhandlungsgeschick und Grundkenntnisse mitbringen.

Mit oder ohne Makler – eine ehrliche Abwägung

Es gibt kein pauschales Richtig oder Falsch. Als Faustregel:

• Eher mit Makler bei komplexen Objekten, Erbengemeinschaften, wenig Zeit, Distanz zum Objekt oder unsicherer Marktlage.
• Eher ohne Makler bei einfachem Objekt in gefragter Lage, ausreichend Zeit und wenn Sie Bewertung, Recht und Verhandlung zutrauen.

Ein Mittelweg ist die punktuelle Begleitung: Sie übernehmen die Vermarktung selbst und holen sich für Bewertung, Unterlagen oder die Vertragsphase gezielt fachliche Unterstützung.

Woran Sie einen guten Makler erkennen

Achten Sie auf eine nachvollziehbare, datenbasierte Wertermittlung statt eines überzogenen Lockpreises, auf Ortskenntnis, einen transparenten Maklervertrag mit klarer Laufzeit und Provisionsregelung sowie auf saubere Kommunikation. Seriöse Makler versprechen keine Fantasiepreise, um den Auftrag zu bekommen – sie begründen ihre Einschätzung.

Welche Maklerverträge es gibt

Wenn Sie einen Makler beauftragen, entscheidet die Vertragsart über Ihre Flexibilität:

• Allgemeinauftrag: Sie dürfen mehrere Makler parallel beauftragen und auch selbst verkaufen. Maximale Freiheit, aber oft weniger Engagement des einzelnen Maklers.
• Alleinauftrag: Nur ein Makler wird beauftragt; Sie selbst dürfen weiterhin an eigene Interessenten verkaufen. Der Makler investiert in der Regel mehr, weil sein Einsatz abgesichert ist.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Auch eigene Interessenten leiten Sie an den Makler weiter – die stärkste Bindung. Lesen Sie die Bedingungen hier besonders genau.

Achten Sie auf Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und die genaue Provisionsregelung. Überlange Laufzeiten ohne Leistungsnachweis sollten Sie kritisch hinterfragen.

Der hybride Weg: Teilleistungen einkaufen

Zwischen „alles selbst“ und „alles über den Makler“ liegt ein Mittelweg, der für viele Verkäufer attraktiv ist: Sie übernehmen Vermarktung und Besichtigungen selbst und kaufen einzelne Bausteine gezielt ein – etwa eine professionelle Wertermittlung, die Aufbereitung der Unterlagen, ein hochwertiges Exposé mit Fotograf oder die Begleitung in der Vertragsphase. So sparen Sie einen Teil der Provision und sichern zugleich die kritischen Punkte fachlich ab. Welche Bausteine sinnvoll sind, hängt davon ab, wo Sie sich sicher fühlen – und wo nicht.

Häufige Fragen

Muss der Käufer die Maklerprovision zahlen?

Nicht allein. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, gilt seit Ende 2020 das Teilungsprinzip: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens denselben Anteil tragen wie der Verkäufer. Die vollständige Abwälzung auf den Käufer ist unzulässig.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. In vielen Regionen liegt sie in der Größenordnung von rund 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Vereinbaren Sie die konkrete Höhe schriftlich im Maklervertrag, bevor Sie beauftragen.

Ist ein Makler beim Verkauf Pflicht?

Nein. Sie können Ihre Immobilie jederzeit privat verkaufen. Ein Makler ist eine Dienstleistung, die Zeit und Risiko reduziert, aber Kosten verursacht. Ob sich das lohnt, hängt von Objekt, Marktlage und Ihren eigenen Ressourcen ab.

Kann ich den Maklervertrag wieder kündigen?

Das richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung – etwa nach Laufzeit und Art des Auftrags (Allgemein- oder Alleinauftrag). Lesen Sie den Vertrag vor der Unterschrift genau und lassen Sie die rechtliche Bewertung im Zweifel von einer fachkundigen Stelle prüfen.

Fazit

Die Frage „mit oder ohne Makler“ ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechnung aus Zeit, Erfahrung und Objektkomplexität. Ein Makler kostet Provision, nimmt Ihnen aber Aufwand ab und verhandelt professionell. Der Privatverkauf spart Geld, verlangt aber Einsatz und Sorgfalt. Wer die eigene Situation ehrlich einschätzt, trifft die für sich richtige Wahl.

Unsicher, welcher Weg für Ihr Objekt sinnvoll ist? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir ordnen Ihre Situation neutral ein.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für die verbindliche Einordnung Ihres individuellen Vorhabens wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Fachberater.