Immobilien-Investment in Griechenland: Der Ratgeber

Griechenland hat sich in den letzten Jahren von der Krisenmeldung zum gefragten Immobilienmarkt gewandelt. Sonne, Küste, ein vergleichsweise niedriges Preisniveau und eine wachsende Tourismusnachfrage locken deutsche Kapitalanleger. Doch der griechische Markt hat eigene Regeln – vom Kataster über Schwarzbauten bis zur Kurzzeitvermietung. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte sachlich ein. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, sondern schafft einen fundierten Überblick.

Warum Griechenland? Die Marktlogik verstehen

Griechenland ist kein einheitlicher Markt, sondern eine Summe sehr unterschiedlicher Teilmärkte. Wer investiert, sollte zuerst die Region und die Nutzungsidee klären – Rendite entsteht hier stark aus Lage und Vermietungskonzept.

• Athen & Attika: Der liquideste Markt mit Ganzjahresnachfrage, urbaner Vermietung und den zentralsten Lagen. Stadtteile wie das historische Zentrum, die Riviera-Küste im Süden und aufstrebende Viertel unterscheiden sich preislich stark.
• Thessaloniki: Zweitgrößte Stadt, Universitäts- und Hafenstandort mit stabiler Mietnachfrage abseits des reinen Ferientourismus.
• Kykladen (u. a. Mykonos, Santorini, Paros): Premium-Ferienmarkt mit hohen Quadratmeterpreisen, ausgeprägter Saisonalität und knappem Bauland.
• Kreta, Chalkidiki, Peloponnes, Ionische Inseln (z. B. Korfu): Ferienimmobilien mit breiterer Preisspanne, oft mit Fokus auf Ferienvermietung oder Zweitwohnsitz.

Der Kaufprozess in Griechenland

Der Ablauf unterscheidet sich spürbar vom deutschen Verfahren. Als EU-Bürger können Sie Immobilien grundsätzlich frei erwerben; in bestimmten Grenz- und Inselregionen kann jedoch eine behördliche Genehmigung erforderlich sein.

Erste Schritte: AFM und Bankkonto

Ohne griechische Steuernummer (AFM) geht nichts – sie ist Voraussetzung für Kauf, Steuerzahlung und oft für die Kontoeröffnung. Ein griechisches Bankkonto erleichtert Zahlungen und laufende Kosten. Beides lässt sich auch per Vollmacht über einen Bevollmächtigten regeln.

Notar, eigener Anwalt und Ingenieur

Der Notar (Symvoleografos) beurkundet den Kaufvertrag, vertritt aber keine Partei einseitig. Üblich und dringend zu empfehlen ist ein eigener Anwalt, der die rechtliche Prüfung übernimmt, sowie ein Bauingenieur/Topograf, der Fläche, Genehmigungen und mögliche bauliche Abweichungen prüft.

Titel- und Katasterprüfung

Griechenland stellt sein Grundbuchwesen vom älteren System der Hypothekenämter (Ypothikofylakio) auf ein modernes Kataster (Ktimatologio) um. In manchen Gebieten ist dieser Prozess noch nicht abgeschlossen. Eine saubere Prüfung von Eigentumskette, Grenzen und Lastenfreiheit ist deshalb zentral.

Thema Schwarzbau

Nicht genehmigte An- oder Umbauten (authaireta) sind in Griechenland verbreitet. Viele wurden über Legalisierungsverfahren nachträglich geregelt – aber nicht alle. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Ist-Zustand mit den Baugenehmigungen übereinstimmt.

Steuern und laufende Kosten (allgemeiner Überblick)

Die folgenden Punkte sind eine grobe Orientierung, keine Steuerberatung. Konkrete Sätze und Freibeträge ändern sich und hängen vom Einzelfall ab.

• Erwerb: Beim Kauf von Bestandsimmobilien fällt in der Regel eine Grunderwerbsteuer (Metavivasi) an – häufig genannt werden rund 3,09 %. Für bestimmte Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer relevant sein, deren Anwendung zeitweise ausgesetzt wurde.
• Laufend: Die jährliche Immobiliensteuer ENFIA bemisst sich nach Lage, Fläche und weiteren Faktoren.
• Mieteinnahmen: Erträge werden in Griechenland progressiv besteuert. Für in Deutschland Steuerpflichtige greift zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen – die steuerliche Behandlung sollten Sie unbedingt vorab klären.
• Nebenkosten: Kalkulieren Sie Anwalt, Notar, Ingenieur, Grundbuch/Kataster und Maklercourtage realistisch ein.

Golden Visa: für EU-Bürger meist irrelevant

Griechenlands Aufenthaltsprogramm gegen Immobilieninvestition (Golden Visa) wird oft beworben. Für deutsche Staatsbürger ist es dank EU-Freizügigkeit in der Regel ohne Bedeutung – Sie benötigen keinen solchen Titel. Relevant ist das Programm vor allem für Käufer aus Drittstaaten. Die Investitionsschwellen wurden zudem angehoben und regional gestaffelt.

Rendite und Vermietung

Viele Anleger zielen auf Ferienvermietung. Wer kurzfristig vermietet (etwa über Portale), benötigt eine Registrierungsnummer (AMA) im entsprechenden Register. In stark nachgefragten Zonen – etwa Teilen des Athener Zentrums – gibt es Beschränkungen für neue Kurzzeitvermietungen. Prüfen Sie die lokale Rechtslage, bevor Sie ein Vermietungskonzept aufsetzen.

Ferienobjekte liefern oft attraktive Brutto-Renditen, sind aber saisonabhängig; kalkulieren Sie Leerstand, Verwaltung, Reinigung und Instandhaltung mit ein. Langfristvermietung in Athen oder Thessaloniki ist meist stabiler, aber renditeschwächer.

Risiken ehrlich betrachtet

• Liquidität: Inseln und Nischenlagen lassen sich langsamer verkaufen als zentrale Stadtwohnungen.
• Rechtliche Fallstricke: Unklare Titel, Schwarzbauten oder Erbengemeinschaften auf Verkäuferseite kosten Zeit und Geld.
• Erdbebenrisiko: Griechenland liegt in einer seismisch aktiven Zone – Bauqualität und Versicherung sind ein Thema.
• Preisdynamik: Nach starken Anstiegen sind lokale Übertreibungen möglich; eine nüchterne Bewertung schützt vor Enttäuschungen.

Fazit

Griechenland kann für gut vorbereitete Kapitalanleger ein reizvoller Markt sein – vorausgesetzt, Region, Nutzung und rechtliche Prüfung passen zusammen. Der Schlüssel liegt in einer sauberen Due Diligence mit eigenem Anwalt und Ingenieur sowie in einer realistischen Rendite- und Kostenrechnung.

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Weiterführend: Immobilien-Investment in Zypern: Ratgeber für Anleger