Immobilien-Investment in Frankreich: Ratgeber für Anleger

Frankreich zählt für deutsche Kapitalanleger zu den naheliegendsten Auslandsmärkten: EU-Rechtsraum, stabile Eigentumsordnung, gut geführtes Grundbuchwesen und eine breite Nachfrage von Paris bis zur Mittelmeerküste. Wer investieren will, sollte jedoch die echten Marktbesonderheiten kennen – vom Kaufprozess über den Notaire bis zu Steuern, die sich deutlich von der deutschen Praxis unterscheiden. Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Regionen mit Investitionsprofil

Frankreich ist kein einheitlicher Markt. Die Lage bestimmt Preisniveau, Mieterstruktur und Wertentwicklung stärker als in vielen anderen Ländern.

• Paris & Île-de-France: Höchste Preise und knappes Angebot, dafür stabile Mietnachfrage. Renditen sind niedrig, die Werthaltigkeit gilt jedoch als robust.
• Côte d’Azur (Nizza, Cannes, Antibes): Ferien- und Zweitwohnungsmarkt mit internationaler Nachfrage, saisonaler Vermietung und entsprechend höherer Volatilität.
• Atlantikküste & Bordeaux, Lyon, Nantes: Wachsende Metropolregionen mit gutem Verhältnis aus Preis, Nachfrage und Lebensqualität.
• Alpen (z. B. Savoie/Haute-Savoie): Skitourismus-Objekte mit ausgeprägter Saisonalität und speziellen Bewirtschaftungsmodellen.

Der Kaufprozess in Frankreich

Der Kauf läuft grundsätzlich über einen Notaire, der eine zentrale, gesetzlich geregelte Rolle einnimmt und beide Seiten in gewissem Umfang neutral betreut. Häufig ist nur ein Notaire beteiligt; Käufer können jedoch einen eigenen hinzuziehen, ohne dass sich die Gesamtgebühr verdoppelt.

Vom Vorvertrag zur Beurkundung

Am Anfang steht meist der Compromis de vente (oder eine Promesse de vente) – ein bindender Vorvertrag, in dem Preis und Bedingungen festgehalten werden. Käufer haben in der Regel eine gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen. Üblich ist eine Anzahlung von rund fünf bis zehn Prozent, die treuhänderisch verwahrt wird. Nach Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Vorkaufsrechten und Pflichtdiagnosen (etwa zu Energie, Schadstoffen oder Risiken) folgt einige Wochen später der Acte authentique de vente, die notarielle Beurkundung, mit der das Eigentum übergeht.

Kaufnebenkosten

Die sogenannten frais de notaire umfassen weit überwiegend Steuern und Abgaben, nicht nur das Honorar. Bei Bestandsimmobilien liegen sie typischerweise bei etwa sieben bis acht Prozent des Kaufpreises, bei Neubau vom Bauträger meist deutlich niedriger (rund zwei bis drei Prozent), dafür fällt dort MwSt an. Maklerprovisionen kommen je nach Objekt hinzu.

Steuern und laufende Kosten

Die steuerliche Seite unterscheidet sich spürbar von Deutschland. Die folgenden Punkte sind allgemeine Hinweise – die konkrete Wirkung hängt vom Einzelfall ab.

• Taxe foncière: Jährliche Grundsteuer, die den Eigentümer trifft und je nach Kommune erheblich variiert.
• Taxe d’habitation: Für selbst genutzte Hauptwohnsitze weitgehend abgeschafft, für Zweitwohnungen bleibt sie jedoch bestehen und kann in gefragten Orten erhöht werden.
• Plus-value immobilière: Steuer auf Veräußerungsgewinne. Die Belastung sinkt mit der Haltedauer über gestaffelte Fristen, sodass langfristiges Halten steuerlich begünstigt ist.
• IFI (Impôt sur la fortune immobilière): Eine Vermögensteuer speziell auf Immobilienvermögen, die ab einem Nettoimmobilienwert von rund 1,3 Mio. Euro greifen kann – auch für in Frankreich belegenes Vermögen von Nichtansässigen.

Vermietung und LMNP

Für möblierte Vermietung existiert der steuerliche Status LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), der Abschreibungen und Kostenabzug ermöglicht und deshalb bei Kapitalanlegern beliebt ist. Klassische Förderprogramme für Neubau-Vermietung wie Loi Pinel sind ausgelaufen – hier sollten keine überholten Modelle vorausgesetzt werden.

Kurzzeitvermietung

Ferienvermietung ist stark reguliert. Städte wie Paris verlangen eine Registrierung und begrenzen die Vermietung des Hauptwohnsitzes auf 120 Tage im Jahr; für Zweitwohnungen gelten strengere Umwandlungsauflagen. Mit dem Gesetz von 2024 (oft „Loi Le Meur“ genannt) wurden die Regeln und steuerlichen Vorteile weiter verschärft. Vor dem Kauf einer Vermietungsimmobilie ist die lokale Rechtslage zwingend zu prüfen.

Steuerpflicht in Deutschland

Als in Deutschland ansässiger Anleger bleiben Sie hier grundsätzlich steuerpflichtig. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich weist Immobilienerträge in der Regel dem Belegenheitsstaat zu; in Deutschland können sie sich dennoch über den Progressionsvorbehalt auf Ihren Steuersatz auswirken. Die genaue Behandlung gehört in fachkundige Hände.

Rendite und Risiken realistisch einordnen

Bruttomietrenditen liegen in Spitzenlagen wie Paris oft niedrig, während B-Städte und Küstenregionen höhere Werte bieten können – meist verbunden mit mehr Aufwand oder Saisonabhängigkeit. Zu bedenken sind:

• hohe Erwerbsnebenkosten im Bestand, die erst über Jahre eingespielt werden;
• ein vergleichsweise mieterfreundliches Recht bei unbefristeter Vermietung;
• regulatorische Risiken bei Kurzzeitvermietung;
• Instandhaltung und Verwaltung aus der Ferne, oft über eine lokale Agence oder einen Syndic bei Eigentümergemeinschaften.

Seriöse Kalkulationen rechnen mit Nettozahlen, Leerstand und Rücklagen – nicht mit optimistischen Bruttowerten.

Fazit

Frankreich bietet einen reifen, rechtssicheren Immobilienmarkt mit klaren Prozessen, verlangt aber Sorgfalt bei Steuern, Regulierung und Standortwahl. Wer Region, Kaufnebenkosten und Vermietungsmodell von Anfang an durchrechnet, schafft eine belastbare Grundlage. Möchten Sie Ihr geplantes Investment strukturiert prüfen? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir ordnen Ihre Ziele ein und verweisen für Steuer- und Rechtsfragen auf die passenden Fachpartner.