Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum, die ETW-Grundlage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht eine ganze Wohnung. Rechtlich gesehen kauft man Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum-Anteil. Diese Unterscheidung ist nicht akademisch, sie hat konkrete Folgen für Kosten, Pflichten, Rechte und Wertentwicklung.

Was zum Sondereigentum gehört

Definition: alles was sich innerhalb der Wohnung befindet und nicht der Sicherheit/Struktur des Gesamtgebäudes dient.

Konkret:

• Wohnraum-Wände (innere)
• Bodenbelag
• Inneneinrichtung (Wandfarben, Tapeten)
• Sanitärobjekte (Toilette, Waschbecken, Dusche/Wanne)
• Küchen-Anschlüsse + Einbauten
• Heizkörper (in der Wohnung)
• Innentüren
• Stromkabel + Steckdosen innerhalb der Wohnung

→ Mit dem Sondereigentum kannst du frei umgehen, renovieren, modernisieren, vermieten, verkaufen.

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Definition: alles was der Substanz/Sicherheit/Erschließung des Gebäudes dient + Außenflächen.

Konkret:

• Tragwerke (Wände, Decken, Säulen)
• Dach + Dachabdichtung
• Fassade + Außenwände
• Hauseingang + Treppenhaus
• Aufzug
• Heizungsanlage (Zentralheizung)
• Wasserversorgungs- + Abwasserleitungen (außer Wohnung-intern)
• Stromhauptverteilung
• Hof + Garten
• Versorgungs-Schächte
• Hausordnung (gesamt)

→ Über Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) per Beschluss.

Was das KONKRET für Käufer heißt

Du kannst alleine entscheiden:

• Wohnung renovieren (Bad, Küche, Boden)
• Wohnung vermieten/verkaufen
• Wohnung individuell streichen

Du brauchst WEG-Beschluss für:

• Fenster-Austausch (Fenster sind meist Gemeinschaftseigentum)
• Balkon-Verglasung
• Fassaden-Veränderungen (Markisen, Außenanstrich)
• Heizung-Modernisierung (wenn Zentralheizung)
• Dachausbau

Kosten, wer zahlt was

Sondereigentum-Kosten: trägt der jeweilige Eigentümer alleine (Bad-Sanierung, neuer Boden, Wohnungs-Reparaturen).

Gemeinschaftseigentum-Kosten: alle WEG-Mitglieder zahlen anteilig laut Miteigentumsanteil (MEA). Beispiele:

• Dach-Sanierung
• Fassaden-Anstrich
• Heizungs-Wartung
• Aufzugs-Reparatur
• Hausmeister, Müllgebühren

Hausgeld = die monatliche Zahlung an die WEG-Kasse, deckt Gemeinschaftseigentums-Kosten ab.

Beispielrechnung, typische Hausgeld-Aufteilung

ETW 80 m², MEA 165,59/10.000:

Häufige Fragen

Kann ich eine Wand zwischen zwei Räumen entfernen ohne WEG-Beschluss?

Wenn die Wand NICHT tragend ist und nicht zum Schallschutz der Nachbarn dient: ja. Tragende Wände + Schallschutz-Wände sind Gemeinschaftseigentum, daher Beschluss + Statiker-Gutachten nötig.

Muss ich für meine Balkon-Sanierung Hausgeld + extra zahlen?

Balkone sind ein Spezialfall, je nach Teilungserklärung. Boden + Geländer oft Gemeinschaftseigentum, Innenanstrich/Pflanzen oft Sondereigentum. Im Teilungs-Vertrag genau prüfen.

Was wenn die WEG eine teure Sanierung beschließt?

Beschlüsse mit Mehrheit (oder bestimmten Mehrheiten je nach Maßnahme) sind bindend. Du musst dich an deinen Anteil halten, auch wenn du nicht zustimmt hast. Bei Ungleichbehandlung: WEG-Beschluss anfechtbar binnen 1 Monat beim Amtsgericht.

Wie hoch sollte die Instandhaltungs-Rücklage sein?

Faustregel: 0,80-1,50 €/m² Wohnfläche pro Monat. Bei 80 m² = 64-120 €/Monat. Bei niedriger Rücklage (< 0,50 €/m²): Risiko von Sonderumlagen bei größeren Sanierungen.

Stolpersteine

• Teilungserklärung nicht gelesen vor Kauf: dort steht GENAU was Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum ist
• Hausgeld-Höhe schwankt: bei alten Häusern oft niedrig (wenig Rücklage) → bei Sanierung Sonderumlage
• WEG-Beschlüsse blockieren Modernisierung: bei Konsenslosen Eigentümern bleibt das Haus auf altem Stand

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