Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte vor der Unterschrift eine Zahl im Kopf haben: die Mietrendite. Sie zeigt, wie viel Ertrag das eingesetzte Geld pro Jahr bringt, und macht Objekte vergleichbar – egal ob in Essen-Rüttenscheid, Bochum oder Gelsenkirchen. Dieser Ratgeber erklärt die drei wichtigsten Renditekennzahlen, zeigt die Formeln und rechnet ein realistisches Beispiel für den Raum NRW durch.

Warum die Bruttomietrendite nur ein erster Filter ist

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis:

• Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 €, die Kaltmiete beträgt 1.000 € im Monat, also 12.000 € im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt damit bei 4,8 %. Der Wert eignet sich, um Inserate schnell vorzusortieren – mehr aber auch nicht. Er ignoriert die Kaufnebenkosten und alle laufenden Ausgaben und fällt deshalb immer zu optimistisch aus.

Nettomietrendite: die ehrlichere Zahl

Die Nettomietrendite berücksichtigt zwei Dinge, die die Bruttovariante auslässt: die einmaligen Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten.

Schritt 1: Kaufnebenkosten realistisch ansetzen

In Nordrhein-Westfalen sind die Erwerbsnebenkosten vergleichsweise hoch. Als grobe Orientierung gelten:

• Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %
• Maklerprovision: häufig 3,57 % inkl. USt. (in NRW üblich, seit 2020 meist hälftig geteilt)

In Summe landen viele Käufer bei rund 10 bis 12 % Nebenkosten. Bei 250.000 € Kaufpreis und etwa 12 % kommen also rund 30.000 € hinzu – die Gesamtinvestition beträgt damit ca. 280.000 €.

Schritt 2: Nicht umlagefähige Kosten abziehen

Von der Kaltmiete bleibt als Eigentümer nicht alles übrig. Folgende Posten trägt der Vermieter selbst:

• Hausverwaltung (oft 250–350 € je Wohnung und Jahr)
• Instandhaltungsrücklage bzw. Rücklage für Reparaturen
• Mietausfallwagnis (Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle)
• nicht umlagefähige Anteile der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

Setzt man hierfür im Beispiel rund 2.400 € pro Jahr an, verbleiben von 12.000 € Kaltmiete noch 9.600 €. Die Formel lautet:

• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Eingesetzt: 9.600 € ÷ 280.000 € × 100 = rund 3,4 %. Aus den scheinbar attraktiven 4,8 % brutto werden also gut 3,4 % netto. Diese Spreizung ist normal und genau der Grund, warum die Bruttorendite allein nie als Kaufargument taugen sollte.

Eigenkapitalrendite: der Effekt der Finanzierung

Die meisten Kapitalanleger arbeiten mit einem Bankdarlehen. Durch den sogenannten Leverage-Effekt kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital höher ausfallen als die Nettomietrendite – solange der Mietertrag über den Finanzierungskosten liegt.

Beispiel: Von den 280.000 € Gesamtinvestition bringen Sie 70.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 210.000 € zu 4 % Sollzins. Die jährlichen Zinskosten betragen im ersten Jahr rund 8.400 €. Der Überschuss aus der Vermietung (9.600 € abzüglich 8.400 € Zinsen) liegt bei etwa 1.200 €.

• Eigenkapitalrendite ≈ (Mietertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
• 1.200 € ÷ 70.000 € × 100 = rund 1,7 % vor Tilgung und Steuern

Wichtig: Diese vereinfachte Rechnung blendet die Tilgung aus. Tilgung ist keine Kostenposition, sondern Vermögensaufbau – sie fließt in Ihr Eigentum, belastet aber den laufenden Cashflow. Eine vollständige Betrachtung berücksichtigt zusätzlich Steuern (z. B. die Abschreibung von meist 2 % auf den Gebäudeanteil) und eine mögliche Wertentwicklung des Objekts. Der Leverage-Effekt wirkt zudem in beide Richtungen: Steigen die Zinsen über die Mietrendite, sinkt die Eigenkapitalrendite – im ungünstigen Fall ins Negative.

Faustregeln und Einordnung für den Raum NRW

Eine pauschale „Mindestrendite“ gibt es nicht, denn Rendite und Risiko hängen zusammen. Als grobe Orientierung im Ruhrgebiet gilt:

• In gefragten Lagen wie Essen-Bredeney oder Rüttenscheid sind Bruttorenditen von 3 bis 4 % üblich – dafür ist das Wertsteigerungs- und Vermietungspotenzial oft stabiler.
• In einfacheren Lagen oder Randstädten sind 5 % und mehr möglich, hier steigen aber Leerstands- und Instandhaltungsrisiko.
• Eine höhere Rendite ist also kein Qualitätssiegel, sondern häufig der Preis für höheres Risiko.

Prüfen Sie deshalb immer zusätzlich die Lage, den Sanierungsstand, die Höhe der Rücklagen in der Eigentümergemeinschaft und die Marktmiete laut Mietspiegel. Eine Rendite, die nur auf einer optimistisch angesetzten Wunschmiete beruht, ist wenig wert.

Die häufigsten Fehler beim Rechnen

• Nebenkosten vergessen: Wer mit dem reinen Kaufpreis rechnet, überschätzt die Rendite um etwa einen Prozentpunkt.
• Mit Warmmiete kalkulieren: Maßgeblich ist immer die Kaltmiete, da Betriebskosten durchlaufende Posten sind.
• Rücklagen ignorieren: Dach, Fassade oder Heizung verursachen irgendwann Kosten – ein Instandhaltungspuffer gehört in jede Rechnung.
• Tilgung mit Kosten verwechseln: Tilgung mindert den Cashflow, baut aber Vermögen auf und darf nicht als Verlust gewertet werden.

Fazit

Die Bruttomietrendite eignet sich zum schnellen Vorsortieren, die Nettomietrendite zeigt den realistischen Ertrag und die Eigenkapitalrendite macht den Effekt der Finanzierung sichtbar. Rechnen Sie alle drei Kennzahlen, setzen Sie Nebenkosten und Rücklagen ehrlich an und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Risiko der Lage. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung – für die konkrete Kalkulation Ihres Objekts sollten Sie Steuerberater und Finanzierungsexperten hinzuziehen.