Bereitstellungszinsen reduzieren

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Bereitstellungszinsen reduzieren — wie du 5-stellige Beträge bei Bauzeit-Verzögerung sparst

Bereitstellungszinsen sind der heimliche Cashfresser jeder Baufinanzierung mit Bauphase. Wer nichts macht, kann bei einem 300.000-€-Darlehen leicht 5.000-8.000 € verlieren — nur weil die Bank für nicht ausgezahltes Geld trotzdem Geld will. Hier wie du das auf Null bringst.

Was sind Bereitstellungszinsen — und wann fallen sie an

Bei jeder Baufinanzierung mit Teilauszahlung (Bauträgerkauf, Neubau, Sanierung) zahlt die Bank das Darlehen nicht in einer Summe aus, sondern nach Baufortschritt. Aber: das noch nicht ausgezahlte Geld kostet trotzdem, wenn die bereitstellungszinsfreie Zeit überschritten ist.

Beispielrechnung — wie schnell es teuer wird

Szenario: 400.000 € Darlehen, Bauphase 18 Monate, Bank bietet 3 Monate bereitstellungszinsfrei.

→ Bei 12 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit (ING-Standard): nur ca. 800 € im gleichen Szenario.

Strategien zur Reduzierung

1. Bank mit langer bereitstellungszinsfreier Zeit wählen

2. Baufortschritt eng takten

Statt 5-Stufen-Auszahlung mit monatelangen Pausen: mit Bauträger 7-Raten-Plan vereinbaren und nach jedem fertigen Gewerk Rechnung stellen. Reduziert die Pausen-Phase, in der Geld zinsbelastet auf der Bank liegt.

3. Sondertilgungs-Strategie

Wenn Bauphase lange dauert: in der Zwischenzeit eingenommene Eigenmittel (Bonus, Steuer-Rückzahlung) sondertilgen statt auf der Bank parken. Reduziert die Bemessungsgrundlage für Bereitstellungszinsen direkt.

4. Eigenkapital als Erstes einsetzen

Erst dein Eigenkapital, dann die Banktranchen. Dadurch ist der nicht-ausgezahlte Bank-Anteil bei jeder Bauphase niedriger.

5. Forward-Anschlussfinanzierung mit kurzer Bindung

Bei Anschlussfinanzierung mit Vorlauf: kurze Forward-Periode wählen, die exakt zur Auszahlung passt. Vermeidet Forward-Aufschlag-Zinsen.

Was bei Bauverzögerung tun

Wenn der Bauträger sich verspätet oder ein Gewerk hängt:

1. Schriftliche Benachrichtigung an die Bank: erklärt Verzögerung
2. Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit anfragen: in Härtefällen oft möglich
3. Eigenkapital-Switch: noch nicht ausgezahltes Bank-Volumen reduzieren durch Sondertilgung von Eigenmitteln
4. Bank-Mediation: bei längerer Verzögerung mit dem Bauträger sprechen — bei MaBV-Bürgschaft greift ggf. Versicherung

Häufige Fragen zu Bereitstellungszinsen

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen typisch?

3,0 % p.a. ist Marktstandard. Manche Banken verlangen 3,5-4,5 %. Bei Vergleich der Konditionen sollte das immer mitgeprüft werden.

Kann ich die Bereitstellungszinsen verhandeln?

Bei Sparkassen/Volksbanken vor Ort ja, bei Online-Banken meist nein. Verhandelbar sind oft Punkte wie: bereitstellungszinsfreie Zeit von 6 auf 12 Monate erhöhen.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Objekten ja (als Werbungskosten). Bei selbstgenutzter Immobilie nein.

Was ist der Unterschied zwischen Bereitstellungszinsen und Sollzinsen?

Sollzinsen fallen auf das bereits ausgezahlte Geld an. Bereitstellungszinsen auf das noch nicht ausgezahlte Geld. Beide laufen typisch nebeneinander während der Bauphase.

Wann lohnt sich eine teure Bank mit langer bereitstellungszinsfreier Zeit?

Wenn deine Bauphase über 12-18 Monate geht. Beispielsweise bei DKB: 24 Monate bereitstellungszinsfrei = 1.500-3.000 € Ersparnis bei mittlerer Verzögerung — selbst wenn der Zinssatz 0,1 % höher ist als bei der Vergleichsbank.

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