AfA für Anlageimmobilien: Abschreibung richtig nutzen 2026

Wer eine Immobilie vermietet, kann ihre Anschaffungskosten über viele Jahre steuerlich geltend machen. Diese Abschreibung – im Steuerrecht Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt – senkt die zu versteuernden Mieteinnahmen und gehört zu den wichtigsten Stellschrauben jeder Kapitalanlage. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten AfA-Arten 2026, was abschreibungsfähig ist und wie eine typische Rechnung aussieht.

Was bedeutet AfA bei Immobilien?

Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Zeit an Wert verliert (sich „abnutzt“). Diesen Wertverlust dürfen Vermieter jedes Jahr als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Das Besondere: Es handelt sich um einen reinen Buchaufwand – es fließt kein Geld ab, trotzdem sinkt die Steuerlast. Die AfA gilt für vermietete Objekte, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzeugen, nicht für selbst genutztes Wohneigentum (Ausnahme: bestimmte Denkmäler).

Nur das Gebäude zählt – die Kaufpreisaufteilung

Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibungsfähig. Deshalb muss der Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Üblich ist eine Aufteilung anhand von Bodenrichtwerten (zu finden im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-NRW) oder eines Sachverständigengutachtens.

Wichtig: Auch die anteiligen Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision – erhöhen die Bemessungsgrundlage, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Eine saubere, nachvollziehbare Aufteilung ist daher bares Geld wert.

Lineare AfA: die Standardabschreibung

Der Regelfall ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Jedes Jahr wird der gleiche Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten abgesetzt. Die Höhe hängt vom Baujahr ab:

• Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr (Abschreibung über rund 33 Jahre)
• Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (über 50 Jahre)
• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr (über 40 Jahre)

Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig (monatsweise) berechnet. Wer im Juli kauft, setzt also nur sechs Monate an. Lässt sich per Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen, ist auch ein höherer Satz möglich – das Finanzamt prüft solche Gutachten allerdings genau.

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde 2024 eine befristete degressive AfA für neue Wohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 % vom jeweiligen Restbuchwert und fällt damit in den ersten Jahren deutlich höher aus als die lineare AfA. Voraussetzung ist unter anderem, dass mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde bzw. der Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt.

Da die Bemessungsgrundlage jedes Jahr sinkt, wird der absolute Abschreibungsbetrag kleiner. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt, sobald diese vorteilhafter wird. Die degressive AfA ist vor allem für Anleger interessant, die früh hohe Abschreibungen zur Liquiditätssteuerung wünschen.

Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen

Besonders attraktiv ist die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Für die Kosten einer denkmalgerechten Sanierung können Vermieter über zwölf Jahre nahezu 100 % absetzen: in den ersten acht Jahren je 9 % und in den folgenden vier Jahren je 7 %. Voraussetzung ist eine vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde und eine entsprechende Bescheinigung. Für Selbstnutzer gibt es eine abgespeckte Variante (§ 10f EStG).

Daneben existiert die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Sie erlaubt zusätzlich zur linearen AfA mehrere Jahre lang weitere Prozentpunkte, knüpft aber an enge Bau- und Kostengrenzen sowie energetische Standards. Hier lohnt die individuelle Prüfung besonders.

Rechenbeispiel: lineare AfA

Angenommen, Sie kaufen 2026 eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1995) im Essener Süden für 320.000 € zuzüglich rund 25.000 € Kaufnebenkosten – also 345.000 € gesamt.

• Gebäudeanteil laut Aufteilung: 70 % → 241.500 €
• Lineare AfA bei Baujahr 1995: 2 % pro Jahr
• Jährliche AfA: 241.500 € × 2 % = 4.830 €

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 2.029 € – und das über 50 Jahre. Die AfA mindert hier also nicht den realen Cashflow, sondern nur die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Häufige Fehler vermeiden

• Bodenanteil zu hoch angesetzt: Eine pauschale 50/50-Aufteilung verschenkt oft AfA-Potenzial – prüfen Sie reale Bodenrichtwerte.
• Erhaltung mit Herstellung verwechselt: Reparaturen sind häufig sofort abziehbar, während größere Modernisierungen über die AfA laufen. Die „15-%-Grenze“ in den ersten drei Jahren nach Kauf kann sonst zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen.
• Kaufnebenkosten vergessen: Auch sie erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
• AfA bei Verkauf: Innerhalb der Spekulationsfrist erhöht die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Fazit

Die AfA ist für private Kapitalanleger einer der wirkungsvollsten Steuerhebel im Immobilienbereich – vorausgesetzt, Kaufpreisaufteilung und AfA-Art passen zum Objekt. Lineare AfA ist der Standard, degressive AfA und Denkmal-AfA bieten in den ersten Jahren spürbar mehr. Da die Regeln komplex sind und sich Fristen ändern, ersetzt dieser Überblick keine individuelle Beratung. Lassen Sie Aufteilung und Abschreibungsmodell vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Maßgeblich ist Ihr Einzelfall.

Weiterführend: Grundsteuer in NRW 2026: Was Eigentümer & Anleger zahlen