Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum — die ETW-Grundlage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht eine ganze Wohnung. Rechtlich gesehen kauft man Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum-Anteil. Diese Unterscheidung ist nicht akademisch — sie hat konkrete Folgen für Kosten, Pflichten, Rechte und Wertentwicklung.

Was zum Sondereigentum gehört

Definition: alles was sich innerhalb der Wohnung befindet und nicht der Sicherheit/Struktur des Gesamtgebäudes dient.

Konkret:

• Wohnraum-Wände (innere)
• Bodenbelag
• Inneneinrichtung (Wandfarben, Tapeten)
• Sanitärobjekte (Toilette, Waschbecken, Dusche/Wanne)
• Küchen-Anschlüsse + Einbauten
• Heizkörper (in der Wohnung)
• Innentüren
• Stromkabel + Steckdosen innerhalb der Wohnung

→ Mit dem Sondereigentum kannst du frei umgehen — renovieren, modernisieren, vermieten, verkaufen.

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Definition: alles was der Substanz/Sicherheit/Erschließung des Gebäudes dient + Außenflächen.

Konkret:

• Tragwerke (Wände, Decken, Säulen)
• Dach + Dachabdichtung
• Fassade + Außenwände
• Hauseingang + Treppenhaus
• Aufzug
• Heizungsanlage (Zentralheizung)
• Wasserversorgungs- + Abwasserleitungen (außer Wohnung-intern)
• Stromhauptverteilung
• Hof + Garten
• Versorgungs-Schächte
• Hausordnung (gesamt)

→ Über Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) per Beschluss.

Was das KONKRET für Käufer heißt

Du kannst alleine entscheiden:

• Wohnung renovieren (Bad, Küche, Boden)
• Wohnung vermieten/verkaufen
• Wohnung individuell streichen

Du brauchst WEG-Beschluss für:

• Fenster-Austausch (Fenster sind meist Gemeinschaftseigentum)
• Balkon-Verglasung
• Fassaden-Veränderungen (Markisen, Außenanstrich)
• Heizung-Modernisierung (wenn Zentralheizung)
• Dachausbau

Kosten — wer zahlt was

Sondereigentum-Kosten: trägt der jeweilige Eigentümer alleine (Bad-Sanierung, neuer Boden, Wohnungs-Reparaturen).

Gemeinschaftseigentum-Kosten: alle WEG-Mitglieder zahlen anteilig laut Miteigentumsanteil (MEA). Beispiele:

• Dach-Sanierung
• Fassaden-Anstrich
• Heizungs-Wartung
• Aufzugs-Reparatur
• Hausmeister, Müllgebühren

Hausgeld = die monatliche Zahlung an die WEG-Kasse — deckt Gemeinschaftseigentums-Kosten ab.

Beispielrechnung — typische Hausgeld-Aufteilung

ETW 80 m², MEA 165,59/10.000:

Häufige Fragen

Kann ich eine Wand zwischen zwei Räumen entfernen ohne WEG-Beschluss?

Wenn die Wand NICHT tragend ist und nicht zum Schallschutz der Nachbarn dient: ja. Tragende Wände + Schallschutz-Wände sind Gemeinschaftseigentum, daher Beschluss + Statiker-Gutachten nötig.

Muss ich für meine Balkon-Sanierung Hausgeld + extra zahlen?

Balkone sind ein Spezialfall — je nach Teilungserklärung. Boden + Geländer oft Gemeinschaftseigentum, Innenanstrich/Pflanzen oft Sondereigentum. Im Teilungs-Vertrag genau prüfen.

Was wenn die WEG eine teure Sanierung beschließt?

Beschlüsse mit Mehrheit (oder bestimmten Mehrheiten je nach Maßnahme) sind bindend. Du musst dich an deinen Anteil halten — auch wenn du nicht zustimmt hast. Bei Ungleichbehandlung: WEG-Beschluss anfechtbar binnen 1 Monat beim Amtsgericht.

Wie hoch sollte die Instandhaltungs-Rücklage sein?

Faustregel: 0,80-1,50 €/m² Wohnfläche pro Monat. Bei 80 m² = 64-120 €/Monat. Bei niedriger Rücklage (< 0,50 €/m²): Risiko von Sonderumlagen bei größeren Sanierungen.

Stolpersteine

• Teilungserklärung nicht gelesen vor Kauf: dort steht GENAU was Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum ist
• Hausgeld-Höhe schwankt: bei alten Häusern oft niedrig (wenig Rücklage) → bei Sanierung Sonderumlage
• WEG-Beschlüsse blockieren Modernisierung: bei Konsenslosen Eigentümern bleibt das Haus auf altem Stand

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