Altlasten, Kampfmittel und Altbergbau: was Sie vor dem Grundstückskauf in Essen prüfen sollten

Im Grundbuch steht, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte daran bestehen. Was im Boden liegt, steht dort nicht. Im Ruhrgebiet sind das drei Themen auf einmal: Altlasten aus Industrie und Gewerbe, Kampfmittel aus dem Zweiten Weltkrieg und die Folgen des Bergbaus. Alle drei lassen sich vor dem Kauf abfragen, und zwar bei drei verschiedenen Stellen. Dieser Beitrag zeigt, bei welcher.

Drei Risiken, die man im Grundbuch nicht sieht

Der Boden ist der einzige Bauteil, den Sie beim Kauf nicht ansehen können. Er ist gleichzeitig der Bauteil, der ein Projekt am gründlichsten kippen kann, weil er Aushub, Gründung, Zeitplan und Genehmigung zugleich betrifft. Wer eine Tiefgarage plant, greift tief ein und vervielfacht damit die Bedeutung dieser Prüfungen. Wer ein Bestandsgebäude nur umnutzt, kommt oft mit weniger aus. Die Reihenfolge ist in beiden Fällen dieselbe: zuerst fragen, dann rechnen.

Altlasten: was der Begriff rechtlich bedeutet

Das Bundes-Bodenschutzgesetz unterscheidet in § 2 genau zwei Gruppen. Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Altlasten im Rechtssinn sind beide erst dann, wenn durch sie schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Davor liegt die Stufe, die Projektentwickler viel häufiger trifft: die altlastverdächtige Fläche. Das sind Altablagerungen und Altstandorte, bei denen ein solcher Verdacht besteht. Der Unterschied ist für die Praxis zentral. Ein Verdacht reicht, um eine Finanzierung ins Stocken zu bringen, auch wenn am Ende nichts gefunden wird. Wer früh Klarheit schafft, verhandelt entspannter.

Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Essen

Essen führt ein Altlastenkataster und erteilt daraus zwei Arten von Auskünften. Die Kurzauskunft beantwortet die Frage, ob das angefragte Grundstück im Kataster erfasst ist, und sonst nichts. Die ausführliche Auskunft stellt alle bodenrelevanten Daten zum Grundstück zusammen, bewertet sie und gibt sie weiter, einschließlich der historischen Entwicklung des Grundstücks, Angaben zum Bodenaufbau, zu möglichen Bodenbelastungen und zu bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen.

Für den Antrag brauchen Sie das Antragsformular der Stadt, einen Eigentumsnachweis in Form eines Grundbuchauszugs und, wenn Sie nicht selbst Eigentümer sind, eine Vollmacht des Eigentümers. Steht ein Termin beim Amtsgericht, beim Notar oder bei der Bank an und wird es dringend, teilen Sie diesen Termin im Antrag mit. Die Kurzauskunft erhalten Sie in der Regel innerhalb von 14 Tagen, bei ausführlichen Auskünften ist mit längeren Bearbeitungszeiten zu rechnen, die im Einzelfall mitgeteilt werden. Zuständig ist das Altlastenkataster, Lindenallee 10, 45127 Essen, erreichbar unter altlasten@amt62.essen.de.

Diese 14 Tage sind der Grund, warum die Anfrage an den Anfang gehört. Wer sie erst stellt, wenn der Kaufvertragsentwurf vorliegt, hat die Wahl zwischen Warten und Unterschreiben ohne Kenntnis.

Kampfmittel: der Weg führt über die örtliche Ordnungsbehörde

Für das Rheinland und damit für Essen liegt die Kampfmittelbeseitigung bei der Bezirksregierung Düsseldorf. Der dortige Kampfmittelbeseitigungsdienst wertet für die Gefährdungseinschätzung einen Bestand von rund 230.000 alliierten Luftbildern aus den Jahren 1939 bis 1945 aus.

Wichtig ist der Weg: Der Antrag auf Luftbildauswertung wird nicht beim Kampfmittelbeseitigungsdienst gestellt, sondern bei der örtlichen Ordnungsbehörde. Diese berät, welche Unterlagen nötig sind, und leitet den Antrag weiter. Ergibt die Auswertung Hinweise auf eine mögliche Kampfmittelbelastung, wird eine Überprüfung des Baugrundstücks vor Ort empfohlen. Über das weitere Vorgehen entscheidet ausschließlich die örtliche Ordnungsbehörde, nicht der Bauherr und nicht der Verkäufer.

Für die Projektplanung bedeutet das zwei Dinge. Erstens ist die Auswertung eine Einschätzung, keine Garantie, dass der Boden frei von Kampfmitteln ist. Zweitens kann aus einer Empfehlung eine Sondierung werden, die vor dem Aushub stattfindet und damit im Terminplan vor dem Baubeginn liegt, nicht parallel dazu.

Altbergbau und Bergschadensgefährdung

Das dritte Thema ist im Ruhrgebiet das am leichtesten zu vergessende, weil der Bergbau als abgeschlossen gilt. Für den Untergrund gilt das nicht. Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung im Bereich eines Grundstücks erteilt die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie für Nordrhein-Westfalen. Die Auskunft erfolgt auf Antrag und ist gebührenpflichtig, die Höhe erfragen Sie dort.

Der Antrag ist formlos möglich, per Post, Fax oder E-Mail, und muss einen aussagekräftigen Lageplan des Grundstücks sowie einen Nachweis der Eigentümerschaft enthalten, etwa einen Grundbuchauszug der Abteilung 1 oder einen amtlichen Lageplan. Wer nicht selbst Eigentümer ist, legt eine Vollmacht des Eigentümers bei.

Eine erste Orientierung ohne Antrag bietet das Fachinformationssystem Gefährdungspotenziale des Untergrundes in Nordrhein-Westfalen, online unter gdu.nrw.de. Es ersetzt die grundstücksbezogene Auskunft nicht, hilft aber, ein Grundstück vor dem ersten Besichtigungstermin einzuordnen.

Reihenfolge und Zeitbedarf

• Vor der Besichtigung: Orientierung über das öffentliche Auskunftssystem zum Untergrund, Blick in Stadtplan und historische Nutzung der Umgebung.
• Sobald das Grundstück in die engere Wahl kommt: Kurzauskunft aus dem Altlastenkataster beantragen, Vollmacht des Eigentümers rechtzeitig einholen. Ohne diese Vollmacht geht es nicht weiter.
• Parallel: Antrag auf Luftbildauswertung über die örtliche Ordnungsbehörde anstoßen, insbesondere wenn tiefere Eingriffe in den Boden geplant sind.
• Vor der Ankaufsentscheidung: Auskunft zur bergbaulichen Situation bei der Bezirksregierung Arnsberg beantragen und, bei auffälligen Ergebnissen, Baugrunduntersuchung einplanen.
• Vor dem Notartermin: Ergebnisse zusammenführen und mit Notar oder Anwalt klären, wie mit offenen Punkten im Kaufvertrag umgegangen wird.

Alle drei Auskünfte verlangen einen Eigentumsnachweis und bei Dritten eine Vollmacht. Das ist der praktische Engpass: Ein Verkäufer, der keine Vollmacht erteilt, verhindert die Prüfung. Wie er darauf reagiert, ist selbst eine Information.

Häufige Fragen

Ist eine Fläche automatisch belastet, wenn sie im Kataster steht?

Nein. Das Kataster erfasst auch altlastverdächtige Flächen, bei denen lediglich ein Verdacht besteht. Erst wenn schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren festgestellt sind, liegt eine Altlast im Sinne des Gesetzes vor.

Kann ich die Auskünfte als Kaufinteressent selbst beantragen?

Nur mit einer Vollmacht des Eigentümers. Sowohl die Stadt Essen für das Altlastenkataster als auch die Bezirksregierung Arnsberg verlangen einen Eigentumsnachweis und bei Vertretung eine Vollmacht.

Wer entscheidet, ob vor dem Bau sondiert werden muss?

Bei Kampfmitteln die örtliche Ordnungsbehörde. Die Luftbildauswertung liefert die Einschätzung, die Entscheidung über das weitere Vorgehen trifft die Behörde.

Quellen

• § 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (Begriffsbestimmungen, Altlasten und altlastverdächtige Flächen), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 28.10.2026
• Stadt Essen, Serviceportal: Auskünfte aus dem Altlastenkataster (Auskunftsarten, Unterlagen, Bearbeitungszeit, Kontakt), service.essen.de, abgerufen am 28.10.2026
• Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigung: Auswertung von Luftbildern (Antragsweg über die örtliche Ordnungsbehörde, Luftbildbestand), brd.nrw.de, abgerufen am 28.10.2026
• Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie für NRW: Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung, bra.nrw.de, abgerufen am 28.10.2026

Stand: 28. Oktober 2026. Zuständigkeiten, Formulare und Bearbeitungszeiten können sich ändern. Prüfen Sie die Angaben vor einer Antragstellung bei der jeweiligen Stelle.

Weiterlesen: Ankaufsprüfung und Due Diligence ordnet diese Auskünfte in die Gesamtprüfung ein, Baulasten und Baulastenverzeichnis in NRW behandelt die rechtlichen Bindungen, die ebenfalls nicht im Grundbuch stehen, und Erschließungskosten beim Grundstück zeigt den nächsten Posten, der vor dem Kauf geklärt sein sollte.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für die verbindliche Einordnung Ihres Vorhabens wenden Sie sich an die zuständigen Behörden und an Ihre Fachplaner.

Über diesen Beitrag: Zusammengestellt von der Redaktion von Parlak Invest, Inhaber Serkan Parlak, Essen, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-W-122-KZSM-71, IHK zu Essen. Grundlage sind ausschließlich die oben genannten amtlichen Quellen.

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