Vermietete Wohnung verkaufen: Kauf bricht nicht Miete & Vorkaufsrecht

Eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich verkaufen wie jede andere Immobilie, aber mit einer entscheidenden Besonderheit: Der Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter. „Kauf bricht nicht Miete“ ist der Grundsatz, der den Verkauf prägt und Preis, Käuferkreis und Ablauf bestimmt. Dieser Ratgeber erklärt aus Immobiliensicht, worauf Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung achten müssen, von den Rechten des Mieters bis zum realistischen Preis.

„Kauf bricht nicht Miete“: § 566 BGB

Der zentrale Grundsatz steht in § 566 BGB: Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen. Der Mieter muss also weder ausziehen noch einen neuen Vertrag unterschreiben.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie verkaufen die Wohnung inklusive Mieter. Der Käufer kann den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, nur weil er neuer Eigentümer geworden ist. Das schützt den Mieter und ist der Grund, warum vermietete Wohnungen einen anderen Markt ansprechen als leerstehende.

Vermietet oder unvermietet verkaufen?

Der Vermietungsstatus wirkt sich stark auf Preis und Käuferkreis aus:

• Vermietet verkaufen: Zielgruppe sind Kapitalanleger, die eine laufende Rendite suchen. Der Preis orientiert sich stärker an der erzielbaren Miete und am Kaufpreisfaktor als am Quadratmeterpreis für Selbstnutzer.
• Unvermietet (bezugsfrei) verkaufen: Zielgruppe sind auch Selbstnutzer, die selbst einziehen wollen. Bezugsfreie Wohnungen erzielen in vielen Lagen einen spürbar höheren Preis.

Als grobe Orientierung liegt der Preisabschlag einer vermieteten gegenüber einer vergleichbaren bezugsfreien Wohnung häufig in der Größenordnung von rund 10 bis 30 Prozent, je nach Lage, Miethöhe und Nachfrage. In Regionen mit knappem Wohnraum und niedriger Bestandsmiete kann der Abschlag größer sein, weil der Käufer die Miete nicht ohne Weiteres anheben kann. Den konkreten Wert ermitteln Sie am besten über eine professionelle Immobilienbewertung.

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Eine wichtige Konstellation: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt (also erst während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung aufgeteilt), steht dem Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Der Mieter darf dann zu den Bedingungen des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrags selbst kaufen.

Praktisch bedeutet das: Sie schließen den Kaufvertrag mit dem Käufer, der Notar informiert den Mieter, und dieser hat eine gesetzliche Frist, um sein Vorkaufsrecht auszuüben. Tut er das nicht, bleibt es beim ursprünglichen Käufer. Dieses Recht besteht nicht bei jeder vermieteten Wohnung, sondern nur in der beschriebenen Umwandlungskonstellation, die genaue Prüfung übernimmt der Notar.

Eigenbedarf nach dem Kauf: Kündigungssperrfrist

Viele Verkäufer werden gefragt, ob der Käufer den Mieter „wegen Eigenbedarf“ kündigen kann. Grundsätzlich kann ein neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden, aber nach § 577a BGB gilt bei umgewandelten Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist. Sie beträgt mindestens drei Jahre ab Verkauf, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (durch Landesverordnung) bis zu zehn Jahre. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen.

Für die Vermarktung ist das relevant: Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, muss diese Sperrfristen einkalkulieren. Machen Sie dazu keine falschen Versprechungen, die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört in fachkundige Hände.

Steuer: Spekulationsfrist beachten

Wie bei jeder Kapitalanlage-Immobilie kann beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Verkaufskosten) wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Anders als bei der selbst genutzten Wohnung greift die Ausnahme für Eigennutzung bei einer durchgehend vermieteten Wohnung in der Regel nicht.

Die Details, etwa der Umgang mit Abschreibungen oder die genaue Fristberechnung, sind komplex. Lesen Sie dazu unseren Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung; die individuelle Situation klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Unterlagen für den Verkauf

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erwarten Kapitalanleger belastbare Zahlen. Halten Sie bereit:

• Aktueller Mietvertrag samt Nachträgen
• Nachweis der aktuellen Kaltmiete und der letzten Mietanpassungen
• Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweis über die Kaution
• Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Höhe des Hausgelds
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage
• Energieausweis

Der grundsätzliche Verkaufsablauf entspricht dem jeder Immobilie, vom Exposé bis zum Notartermin. Eine Schritt-für-Schritt-Übersicht finden Sie in unserem Leitfaden Immobilie verkaufen: Ablauf in 8 Schritten.

Häufige Fehler

• Dem Käufer eine „schnelle Räumung“ oder Eigenbedarfskündigung versprechen, obwohl Sperrfristen greifen.
• Das Vorkaufsrecht des Mieters bei umgewandelten Wohnungen übersehen und den Ablauf verzögern.
• Unvollständige Miet- und Nebenkostenunterlagen, das schürt Misstrauen bei Anlegern.
• Die Wohnung wie ein Selbstnutzer-Objekt bepreisen, obwohl sie vermietet verkauft wird.
• Die Spekulationsfrist nicht prüfen und von einer unerwarteten Steuer überrascht werden.

Checkliste

• Vermietungsstatus und Zielgruppe (Anleger vs. Selbstnutzer) bewusst gewählt
• Realistischen Preis inklusive Vermietungsabschlag ermittelt
• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) geprüft
• Kündigungssperrfristen (§ 577a BGB) bekannt und korrekt kommuniziert
• Spekulationsfrist geprüft, ggf. Steuerberater eingebunden
• Vollständige Miet-, Nebenkosten- und WEG-Unterlagen zusammengestellt

Fazit

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt: Der Mieter bleibt, der Vertrag läuft weiter, der Käufer tritt ein. Das schränkt den Käuferkreis auf Kapitalanleger ein und führt meist zu einem Preisabschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen, bietet aber auch eine attraktive, sofort vermietete Anlage. Wer Vorkaufsrecht, Sperrfristen und Spekulationsfrist sauber prüft und vollständige Unterlagen bereithält, verkauft rechtssicher und ohne böse Überraschungen. Für die rechtliche und steuerliche Bewertung im Einzelfall sind Notar und Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen

Kann ich eine vermietete Wohnung einfach verkaufen?

Ja. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter muss nicht ausziehen, und der Verkauf ist ohne seine Zustimmung möglich. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen kann jedoch ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Als grobe Orientierung liegt der Abschlag gegenüber einer vergleichbaren bezugsfreien Wohnung häufig bei rund 10 bis 30 Prozent. Die genaue Höhe hängt von Lage, Miethöhe und Nachfrage ab. In gefragten Lagen mit niedriger Bestandsmiete kann der Abschlag größer ausfallen.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Der neue Eigentümer kann grundsätzlich Eigenbedarf anmelden, muss aber bei umgewandelten Eigentumswohnungen die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beachten. Sie beträgt mindestens drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre ab Verkauf.

Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen. Bei einer durchgehend vermieteten Wohnung greift die Ausnahme für Eigennutzung in der Regel nicht. Dies ist keine Steuerberatung; klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

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