Bodenrichtwert ermitteln: So finden Sie den Grundstückswert

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, verkauft oder erbt, stößt schnell auf den Begriff Bodenrichtwert. Er ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Wert des reinen Grund und Bodens, und lässt sich in Nordrhein-Westfalen kostenlos online ermitteln. Dieser Ratgeber erklärt, was der Bodenrichtwert genau aussagt, wie Sie ihn abfragen und wo seine Grenzen liegen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er bezieht sich immer auf eine sogenannte Bodenrichtwertzone, ein abgegrenztes Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsmerkmalen. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die dafür die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise einer Region auswerten (Kaufpreissammlung).

Rechtliche Grundlage sind die §§ 192–196 des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Werte werden in der Regel alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag aktualisiert und bilden damit das Marktniveau der jüngeren Vergangenheit ab. Neben dem Preis nennt der Bodenrichtwert meist auch Bezugsmerkmale wie die zulässige Nutzung (z. B. Wohnbaufläche), die Geschossflächenzahl (GFZ) oder ob die Erschließung im Preis enthalten ist.

Bodenrichtwert online ermitteln, so geht’s in NRW

In Nordrhein-Westfalen fragen Sie den Bodenrichtwert kostenlos über das offizielle Portal BORIS.NRW ab (Bodenrichtwertinformationssystem, betrieben von Geobasis NRW). Bundesweit gibt es zusätzlich das Portal BORIS-D, das die Länderdaten bündelt.

• Portal öffnen und zur gewünschten Adresse oder Flurstücksnummer navigieren.
• Die Bodenrichtwertzone auf der Karte anklicken.
• Den angezeigten Wert in €/m² sowie die Bezugsmerkmale (Nutzung, GFZ, Erschließungszustand, Stichtag) notieren.

Für eine überschlägige Einschätzung genügt die kostenlose Kartenansicht. Eine amtliche, unterschriebene Bodenrichtwertauskunft für das Finanzamt oder ein Gericht stellt der Gutachterausschuss auf Antrag, meist gegen eine geringe Gebühr, aus.

Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert, die Unterschiede

Diese drei Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber Unterschiedliches:

• Bodenrichtwert: statistischer Durchschnittswert für den Boden einer ganzen Zone. Er berücksichtigt Ihr konkretes Grundstück noch nicht.
• Bodenwert: der Wert Ihres konkreten Grundstücks. Er wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet und an die individuellen Merkmale angepasst.
• Verkehrswert (Marktwert): der Wert der bebauten Immobilie, also Boden plus Gebäude, nach § 194 BauGB.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert

Als Faustformel gilt: Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Dieser Rohwert muss anschließend an die Besonderheiten Ihres Grundstücks angepasst werden, etwa nach oben oder unten wegen:

• abweichender baulicher Ausnutzbarkeit (höhere oder niedrigere GFZ als in der Zone unterstellt),
• Zuschnitt, Größe, Ecklage oder Hanglage,
• Erschließungszustand (beitragsfrei oder noch beitragspflichtig),
• Bindungen wie Denkmalschutz, Baulasten oder Leitungsrechten.

Diese Anpassung ist der Grund, warum zwei Grundstücke in derselben Zone unterschiedlich viel wert sein können.

Wofür Sie den Bodenrichtwert brauchen

• Kaufpreis prüfen: Sie können einen geforderten Preis auf Plausibilität testen und den Bodenanteil vom Gebäudeanteil trennen.
• Immobilie bewerten: Im Sachwert- und im Vergleichswertverfahren fließt der Bodenwert direkt in die Wertermittlung ein.
• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert unter anderem über den Bodenrichtwert an (§ 179 Bewertungsgesetz). Für eine geerbte oder verschenkte Immobilie ist der Wert daher steuerlich relevant.
• Abschreibung: Bei Anlageimmobilien lässt sich mit dem Bodenwert die nicht abschreibbare Grundstücksquote von den abschreibbaren Gebäudekosten trennen.
• Finanzierung: Banken nutzen den Bodenwert als einen Baustein bei der Ermittlung des Beleihungswerts.

Grenzen: Was der Bodenrichtwert nicht leistet

Der Bodenrichtwert ist ein guter Startpunkt, aber kein fertiges Wertgutachten. Behalten Sie diese Einschränkungen im Blick:

• Er ist ein Durchschnitt und sagt nichts über die Eigenheiten Ihres einzelnen Grundstücks aus.
• Er bezieht sich auf einen Stichtag; in bewegten Märkten kann das aktuelle Preisniveau davon abweichen.
• Er bewertet nur den Boden, Gebäudezustand, Ausstattung, Sanierungsstau oder Mietverträge bleiben außen vor.
• Für rechtssichere Zwecke (Erbauseinandersetzung, Gericht, strittiger Verkauf) ersetzt er kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.

Konkrete Euro-Beträge pro Quadratmeter unterscheiden sich von Zone zu Zone stark und ändern sich mit jedem Stichtag. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf pauschale Zahlen aus dem Internet, sondern immer auf die aktuelle Auskunft aus BORIS.NRW bzw. dem zuständigen Gutachterausschuss.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein transparentes, kostenlos verfügbares Werkzeug, um den Wert des Grund und Bodens einzuschätzen, ideal, um einen Kaufpreis zu plausibilisieren oder den steuerlichen Bodenwert grob zu bestimmen. Für eine belastbare Bewertung Ihrer bebauten oder geerbten Immobilie führt der Weg jedoch über eine fundierte Verkehrswertermittlung, die Lage, Gebäude und Marktlage zusammenführt. Wenn Sie im Raum Essen und NRW eine Einordnung Ihres Objekts wünschen, unterstützt Sie Parlak Immobilien mit einer realistischen Bewertung und der weiteren Vermarktung.

Passend dazu: Gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) beim Verkauf