Ankaufsprüfung Immobilie: Due Diligence Schritt für Schritt

Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.

Stand: Juli 2026

Die Ankaufsprüfung entscheidet darüber, ob aus einem Immobilienprojekt eine kalkulierbare Chance oder ein teurer Fehlgriff wird. Wer erst nach dem Notartermin merkt, dass eine Baulast das Grundstück einschränkt oder der Keller feucht ist, zahlt drauf – und kann meist nichts mehr korrigieren. Eine strukturierte Due Diligence deckt genau diese Risiken auf, bevor Sie sich binden. Dieser Leitfaden zeigt, welche Ebenen Sie prüfen müssen, wo versteckte Kosten lauern und wie Sie die Prüfung zeitlich in den Kaufprozess einordnen.

Was ist eine Ankaufsprüfung (Due Diligence)?

Die Ankaufsprüfung – im Fachjargon Due Diligence – ist die systematische Untersuchung eines Objekts vor dem Kauf. Der Begriff stammt aus dem Unternehmenskauf und meint die „gebotene Sorgfalt“: Sie verschaffen sich ein vollständiges Bild von rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Risiken, bevor Sie eine verbindliche Entscheidung treffen.

Der entscheidende Punkt ist das Timing. Nach der Unterschrift beim Notar sind Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf regelmäßig vertraglich ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Was Sie vorher nicht geprüft haben, geht in der Regel zu Ihren Lasten. Die Due Diligence ist deshalb kein optionaler Luxus, sondern die günstigste Versicherung gegen eine Fehlinvestition.

Ebene 1: Rechtliche Prüfung

Die rechtliche Prüfung beginnt beim Grundbuch. Es gliedert sich in drei Abteilungen, die Sie alle einsehen sollten:

• Abteilung I nennt den Eigentümer – prüfen Sie, ob der Verkäufer überhaupt verfügungsberechtigt ist.
• Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. Solche Einträge können die Nutzung oder den späteren Verkauf erheblich einschränken.
• Abteilung III führt Grundpfandrechte auf, also Hypotheken und Grundschulden. Diese müssen bis zum Eigentumübergang gelöscht oder abgelöst werden.

Ein häufig übersehener Punkt: Baulasten stehen in Nordrhein-Westfalen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauaufsichtsamt. Eine Baulast – etwa eine Abstandsflächenübernahme oder ein Stellplatznachweis auf dem Nachbargrundstück – kann Ihr Bebauungspotenzial spürbar begrenzen. Fordern Sie deshalb immer eine aktuelle Auskunft an.

Weitere rechtliche Prüfpunkte sind bestehende Miet- und Pachtverträge („Kauf bricht nicht Miete“ – Sie übernehmen die laufenden Verträge), Teilungserklärung und WEG-Beschlüsse bei Eigentumswohnungen sowie ein möglicher Denkmalschutz-Eintrag in der Denkmalliste.

Ebene 2: Technische Prüfung und versteckte Kosten

Die technische Due Diligence bewertet die Bausubstanz. Anders als Oberflächen lassen sich tragende Strukturen nicht ohne erheblichen Aufwand korrigieren. Konzentrieren Sie sich auf die teuren, schwer zugänglichen Bereiche:

• Dach und Fassade – Feuchtespuren, morsche Balken, Rissbildung.
• Keller und Fundament – aufsteigende Feuchte, Salzausblühungen; eine nachträgliche Abdichtung gehört zu den teuersten Einzelmaßnahmen.
• Statik – Setzungsrisse, durchhängende Decken, frühere Umbauten ohne Nachweis.
• Haustechnik – Elektrik (oft noch zwei- statt dreiadrig), Wasserleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl, Alter der Heizung.
• Schadstoffe – Asbest, alte Mineralwolle, Holzschutzmittel; besonders relevant bei Gebäuden vor 1980.

Genau hier entstehen die klassischen versteckten Kosten. Ein niedriger Kaufpreis relativiert sich schnell, wenn Schadstoffentsorgung, Kellerabdichtung oder ein kompletter Leitungstausch dazukommen. Wie Sie diese Positionen realistisch beziffern, erklärt unser Beitrag Sanierungskosten schätzen. Für ein konkretes Objekt lohnt vor dem Kauf das Gutachten eines unabhängigen Bausachverständigen – die wenigen hundert Euro sind günstiger als ein fünfstelliger Fehlgriff.

Ebene 3: Wirtschaftliche und planungsrechtliche Prüfung

Die wirtschaftliche Prüfung führt alle Zahlen zusammen: Kaufpreis, Kaufnebenkosten inklusive 6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW (Stand 2026), Sanierungs- oder Baukosten, Finanzierung und der erzielbare Miet- oder Wiederverkaufswert. Erst wenn diese Rechnung mit einem realistischen Puffer aufgeht, ist ein Objekt tragfähig. Nutzen Sie dazu den Projektkalkulator.

Planungsrechtlich klären Sie, was das Grundstück überhaupt zulässt: Gibt es einen Bebauungsplan? Liegt das Objekt im unbeplanten Innenbereich nach §34 BauGB? Welche Ausnutzung ist möglich? Diese Fragen sind besonders wichtig, wenn Sie umbauen, aufstocken oder ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen wollen. Details dazu finden Sie im Ratgeber Baugenehmigung & Baurecht.

Ablauf: Wann prüfen Sie was?

Eine gute Ankaufsprüfung folgt einer klaren Reihenfolge und endet vor dem Notartermin:

1. Vorprüfung anhand von Exposé, Grundbuchauszug und Fotos – passt das Objekt grundsätzlich?
2. Objektbesichtigung mit Blick auf Dach, Keller, Statik und Haustechnik, idealerweise mit Sachverständigem.
3. Unterlagenprüfung: Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Energieausweis, Teilungserklärung, Mietverträge.
4. Kalkulation und Verhandlung: Ergebnisse in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einarbeiten, Preis nachverhandeln, Risiken bewerten.
5. Entscheidung: erst dann Kaufvertragsentwurf und Notartermin.

Ungeklärte Risiken gehören in ein sauberes Risikomanagement mit Puffer – oder führen zum Absprung. Ein disziplinierter Prozess schützt Sie davor, sich von einem attraktiven Kaufpreis zu einer unbedachten Unterschrift verleiten zu lassen.

Checkliste Ankaufsprüfung

1. Grundbuchauszug (alle drei Abteilungen) eingesehen?
2. Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster abgefragt?
3. Bausubstanz durch Sachverständigen bewertet?
4. Versteckte Kosten und Sanierungsbudget mit Puffer kalkuliert?
5. Planungsrecht (B-Plan, §34 BauGB) und Ausnutzung geklärt?
6. Bestehende Miet- und Pachtverträge geprüft?
7. Kaufnebenkosten inkl. 6,5 % Grunderwerbsteuer NRW eingerechnet?
8. Energieausweis und GEG-Pflichten geklärt?
9. Wirtschaftlichkeit inkl. Finanzierung und Wiederverkauf gerechnet?
10. Alle offenen Risiken bewertet – erst dann Notartermin?

Häufige Fragen

Was kostet eine Ankaufsprüfung?

Das hängt vom Umfang ab. Ein Grundbuchauszug kostet nur wenige Euro, ein Baugutachten eines Sachverständigen je nach Objektgröße meist einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag. Gemessen am Kaufpreis und am Risiko einer Fehlinvestition ist das eine sehr günstige Absicherung. Verbindliche Preise nennt Ihnen der jeweilige Sachverständige objektbezogen.

Kann ich nach dem Kauf noch Mängel geltend machen?

In der Regel nicht. Bei Immobilienkäufen wird die Gewährleistung für Sachmängel üblicherweise vertraglich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln, deren Nachweis aber schwierig ist. Deshalb muss die Prüfung vor der Unterschrift erfolgen. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört zu Ihrem Notar oder Rechtsanwalt.

Wo finde ich heraus, ob eine Baulast besteht?

In Nordrhein-Westfalen führt das Bauaufsichtsamt der jeweiligen Kommune das Baulastenverzeichnis. Eine Einsicht oder Auskunft können Berechtigte dort beantragen. Da Baulasten nicht im Grundbuch stehen, ist diese separate Abfrage unverzichtbar – sonst übersehen Sie mögliche Einschränkungen.

Wer sollte an der Due Diligence beteiligt sein?

Je nach Projekt ein Bausachverständiger für die Technik, gegebenenfalls ein Architekt für das Planungsrecht, Ihr Steuerberater für die steuerliche Einordnung und Ihr Notar oder Anwalt für die Verträge. Eine Projektbegleitung koordiniert diese Fachleute und bündelt die Ergebnisse verständlich.

Fazit

Eine belastbare Ankaufsprüfung prüft drei Ebenen – rechtlich, technisch und wirtschaftlich – und schließt ab, bevor Sie sich binden. Grundbuch, Baulasten, Bausubstanz und Wirtschaftlichkeit gehören vor den Notartermin auf den Tisch, inklusive Puffer für versteckte Kosten. So verwandeln Sie ein Risiko in eine kalkulierbare Entscheidung.

Sie stehen vor einem konkreten Objekt und wollen eine zweite, fundierte Meinung? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir bewerten Ihr Vorhaben gemeinsam und realistisch.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für die verbindliche Einordnung Ihres individuellen Vorhabens wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständigen Fachberater.