Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge & Steuer 2026

Wer über Jahre ein Immobilienvermögen als Kapitalanlage aufgebaut hat, denkt früher oder später an die Übergabe an die nächste Generation. Genau hier entscheidet die Erbschaftsteuer bei Immobilien darüber, wie viel vom Vermögen tatsächlich in der Familie bleibt. Anders als bei Barvermögen greifen bei vermieteten Objekten besondere Bewertungs- und Verschonungsregeln – und mit rechtzeitiger Planung lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Regeln für private Anleger ein.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach zwei Faktoren: dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe. Aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt sich die Steuerklasse (I bis III), aus dieser wiederum der Freibetrag und der Steuersatz. Erst wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag übersteigt, fällt überhaupt Steuer an – und dann nur auf den übersteigenden Betrag.

Persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG)

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 € je Elternteil
• Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn das dazwischenliegende Kind bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, nicht verwandte Erben: 20.000 €

Wichtig für Anleger: Diese Freibeträge stehen jeder Person alle zehn Jahre erneut zu. Wer zu Lebzeiten überträgt, kann sie deshalb mehrfach ausschöpfen.

Steuersätze nach Steuerklasse

In Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel) reichen die Sätze je nach Wert von 7 % (bis 75.000 € über dem Freibetrag) über 11 %, 15 % und 19 % bis zu 30 % bei sehr großen Vermögen. In Steuerklasse II (u. a. Geschwister, Nichten, Neffen) beginnen die Sätze bei 15 %, in Steuerklasse III (entfernte oder nicht verwandte Erben) bei 30 %. Nahe Angehörige werden also deutlich schonender behandelt.

Bewertung: Womit wird die vermietete Immobilie angesetzt?

Grundlage ist stets der gemeine Wert, also der marktübliche Verkehrswert. Vermietete Mehrfamilien- und Renditeobjekte werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet, das den nachhaltig erzielbaren Reinertrag kapitalisiert. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden Bewertungsparameter wie Liegenschaftszinssätze und Nutzungsdauern angepasst – die steuerlichen Werte liegen seither vielfach näher am tatsächlichen Marktwert und damit tendenziell höher als früher.

Weicht der amtlich ermittelte Wert nach oben vom realen Marktwert ab, können Erben über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Das lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten oder schwierigen Lagen.

Der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien

Ein zentraler Vorteil für Kapitalanleger: Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. 10 % des Immobilienwerts bleiben also steuerfrei. Bei einem Objekt mit einem Bewertungswert von 800.000 € reduziert sich die Bemessungsgrundlage dadurch um 80.000 €. Der Abschlag gilt für in Deutschland und der EU/EWR belegene Wohnimmobilien, nicht jedoch für Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke.

Für das selbst genutzte Familienheim gelten zusätzlich eigene Steuerbefreiungen – diese greifen aber bei einer reinen Kapitalanlage nicht, da hier keine Eigennutzung vorliegt.

Steuer trotz Immobilie – aber wenig Liquidität?

Ein häufiges Problem: Das Vermögen steckt in der Immobilie, die Steuer ist aber in Geld zu zahlen. Für zu Wohnzwecken vermietete Objekte sieht § 28 ErbStG deshalb eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor, wenn die Steuer sonst nur durch Verkauf aufgebracht werden könnte – im Erbfall sogar zinslos. So lässt sich ein Notverkauf unter Wert vermeiden.

Legale Gestaltung: Schenken statt vererben

Weil Freibeträge alle zehn Jahre neu entstehen, ist die Schenkung zu Lebzeiten das wirksamste Gestaltungsmittel. Wer früh und in Etappen überträgt, kann große Vermögen weitgehend steuerfrei weitergeben. Bewährte Ansätze:

• Gestaffelte Übertragung: Anteile werden über mehrere Zehnjahreszeiträume verschenkt, sodass die Freibeträge mehrfach greifen.
• Nießbrauchvorbehalt: Die Eltern übertragen die Immobilie, behalten sich aber die Mieteinnahmen vor. Der kapitalisierte Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert spürbar.
• Frühzeitige Planung: Da beide Elternteile jeweils eigene Freibeträge haben, verdoppelt sich das steuerfreie Volumen an die Kinder.
• Bündelung im Familienpool: Bei größeren Beständen kann eine Gesellschaft (z. B. eine vermögensverwaltende Struktur) die geordnete, anteilige Übergabe erleichtern.

Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge und Steuersätze wie im Erbfall – nur die Familienheim-Befreiung ist auf den Erbfall zugeschnitten.

Häufige Fehler vermeiden

• Zu spätes Handeln: Wer die Zehnjahresfrist nicht nutzt, verschenkt Freibeträge.
• Fehlende Liquiditätsplanung: Ohne Rücklage oder Stundung droht ein Verkauf unter Druck.
• Ungeprüfte Bewertung: Ein überhöhter Amtswert wird ohne Gegengutachten einfach akzeptiert.
• Gestaltung ohne Absicherung: Eine Übertragung ohne Nießbrauch oder Rückforderungsrechte kann die eigene Altersvorsorge gefährden.

Fazit

Die Erbschaftsteuer bei Immobilien ist gut kalkulierbar – wenn man die Regeln kennt. Freibeträge, der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien und die Stundungsmöglichkeit schaffen Spielraum, den eine rechtzeitige Schenkungsstrategie deutlich erweitert. Da jede Konstellation von Vermögenshöhe, Familienstruktur und Objektart abhängt, ersetzt dieser Überblick keine individuelle Beratung. Ziehen Sie für die konkrete Umsetzung einen Steuerberater und – bei der Übertragungsstruktur – Ihren Immobilien- und Anlageberater hinzu, um Vermögen steuereffizient und rechtssicher in die nächste Generation zu bringen.

Weiterführend: Cashflow bei Immobilien: berechnen & optimieren 2026